Udbudspris
3.495.000 kr.
64.722 kr/m²
Vores estimat
3.692.593 kr.
68.381 kr/m²
Udbudt under estimat
+5.7 %
+197.593 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.0 %
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·Seller CAGR 16.7% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +5.0%✓KBH-klassiker 1913✓Sol 90✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 68.381 kr/m² × 54 m² = 3.692.593 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1913
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
70d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.944 kr./år
Alpha
5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.692.593 kr.
68.381 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
65.145 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.765.566 kr.
69.733 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.722 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.381 | 3.692.593 kr. | +5.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.7%
α (alpha)5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år97.416 kr.
Salgspris3.692.593 kr.
Profit (1 års hold)272.189 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.8%
α (alpha)5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år135.324 kr.
Salgspris3.840.297 kr.
Profit (1 års hold)457.801 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.8%
α (alpha)5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.0%
= Total afkast25.8%
Gross rental/år210.572 kr.
Salgspris4.239.097 kr.
Profit (1 års hold)931.849 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.268 kr.
− Ejerudgifter/år-28.944 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)97.416 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)135.324 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)210.572 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.692.593 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread174.773 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha5.0%
Mægler
kr/m² (udbud)64.722 kr.
Mæglerhome Sydhavn
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-02normal
2.995.000 kr.55.463 kr./m²
2024-12-29normal
2.380.000 kr.44.074 kr./m²
2024-03-20normal
2.265.000 kr.41.944 kr./m²
2022-06-13normal
2.255.000 kr.41.759 kr./m²
2019-09-08family
935.000 kr.17.315 kr./m²
2018-10-19normal
1.875.000 kr.34.722 kr./m²
2014-12-06normal
985.000 kr.18.241 kr./m²
2013-09-13normal
875.000 kr.16.204 kr./m²
2012-10-09normal
740.000 kr.13.704 kr./m²
2012-05-16normal
895.000 kr.16.574 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2025-12-02 · 1 år siden
Udbudspris implicerer16.7% pa
FMV implicerer23.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+6.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende delevenlig lejlighed på attraktiv og central placering.
Velkommen til P. Knudsens Gade 12, 1. th.En helt særlig anpartslejlighed i hjertet af det gamle Sydhavn. Her får du en attraktiv kombination af charmerende byliv, grønne omgivelser og vandet tæt på. Med South Harbour Café som nabo, indkøb få skridt væk, Karens Minde Kulturhus, Valbyparken og strandparken lige i nærheden er der både mulighed for ro, natur og hyggelige oplevelser. Samtidig giver M4 Metroen i Sydhavnen og gode cykelforbindelser nem adgang til resten af København. På få minutter på