iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandboulevarden 71, 1. th

2100 København Ø · realmaeglerne · RealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler

Åbn pitch-view
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1906)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -9.0%KBH-klassiker 1906Sol 681. sal61 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.451 kr/m² × 61 m² = 4.846.520 kr.
Strandboulevarden 71, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1906
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
44d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.116 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.846.520 kr.
79.451 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
87.354 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.915.461 kr.
80.581 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.295.000 kr.
86.803 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.846.520 kr.
79.451 kr./m²
-8.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
22.951 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.2%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.2%
Gross rental/år100.284 kr.
Salgspris4.846.520 kr.
Profit (1 års hold)-381.816 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-9.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år144.204 kr.
Salgspris5.185.776 kr.
Profit (1 års hold)1.360 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år188.937 kr.
Salgspris5.563.805 kr.
Profit (1 års hold)424.122 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.320 kr.
− Ejerudgifter/år-46.116 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)144.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.937 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.846.520 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-482.100 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-9.0%

Mægler

kr/m² (udbud)86.803 kr.
MæglerRealMæglerne Østerbro ApS Ejendomsmægler
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-06-28family
1.610.000 kr.26.393 kr./m²
2017-11-04normal
2.700.000 kr.44.262 kr./m²
2016-01-28normal
2.120.000 kr.34.754 kr./m²
2003-01-28normal
940.000 kr.15.410 kr./m²
1998-10-06normal
725.000 kr.11.885 kr./m²
1995-12-15normal
425.000 kr.6.967 kr./m²
1995-09-20normal
225.000 kr.3.689 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.700.000 kr.2017-11-04 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys og indbydende 2-værelses lejlighed med udsigt til trækronerne på Strandboulevarden.

Lys og indbydende lejlighed med klassisk charme og moderne detaljer. Lejligheden byder på en veldisponeret planløsning med en rummelig stue, separat værelse, funktionelt køkken samt badeværelse i god stand. Det stilrene Kvik-køkken fremstår moderne og velholdt med kvalitets hårde hvidevarer fra Siemens, hvilket giver både et elegant udtryk og høj funktionalitet i hverdagen. Badeværelset er ligeledes i god stand med et tidløst udtryk. Stuen emmer af atmosfære og personlighed med smuk klassisk stuk, der elegant kombineres med en blottet murstensvæg. Samspillet mellem de klassiske detaljer og den rustikke murstensvæg skaber et unikt og varmt udtryk med masser af karakter. De store vinduespartier giver et dejligt lysindfald, som understreger lejlighedens lyse og indbydende stemning. Her får du en bolig med en attraktiv kombination af moderne komfort, klassisk elegance og rå detaljer – perfekt til dig, der ønsker en lejlighed med sjæl og stil. Lejligheden er beliggende i en klassisk Østerbro-ejendom fra 1906. Lejligheden er en del af et tagprojekt der blev udviklet i 2023/2024. Ejendommen fremstår velholdt og med adgang til et hyggeligt og grønt gårdmiljø. Her bor du med alle Østerbros muligheder lige uden for døren og samtidig tæt på byens puls. Fra Nordhavn Station eller metroen er der hurtig adgang til resten af København, mens nærområdet byder på gode indkøbsmuligheder i gåafstand. Med Nordhavn lige om hjørnet kan du desuden nyde områdets mange tilbud – fra hyggelige caféer og spisesteder til havnebad, promenader og rekreative områder ved vandet. Med Nordre Frihavnsgade lige rundt om hjørnet er du altså tæt på diverse shopping muligheder