- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1929)
- ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
- ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 64.514 | 4.645.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 68.833 | 4.955.996 kr. | +6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 59.067 | 4.252.802 kr. | -8.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.973 | 4.750.026 kr. | +2.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 173 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.186 | 5.413.399 kr. | +16.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.667 | 1.200.000 kr. | -74.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Lys hjørnelejlighed der nemt kan laves til en 3'er
Åbent hus med tilmeldingskrav 20/9 - klik på billede - ?Velkommen til Ungarnsgade 78, 1 tv – en lys og velindrettet 2-værelses hjørnelejlighed med en attraktiv beliggenhed lige ved Lergravsparken. Her får du en bolig med en funktionel planløsning, et skønt lysindfald og gode rammer for både singlen, som delelejlighed eller til forældrekøb. Lejligheden byder velkommen i entreen, hvor der er et indbygget skab der giver god plads til sko og overtøj. Herfra er der adgang til alle boligens rum, hvilket giver en praktisk og velfungerende planløsning. Stuen er rummelig og lys med god plads til både spiseplads og et hyggeligt sofaområde. De store vinduespartier sikrer et godt lysindfald gennem dagen. Her er gode muligheder for at indrette et hyggeligt rum med plads til venner og familie. Soveværelset har en god størrelse og er nemt at indrette med dobbeltseng og garderobeskab – alt efter behov. Køkkenet er lyst, rummeligt og funktionelt indrettet med god skabs- og bordplads, hvilket bidrager til en praktisk og nem hverdag. Køkkenet er af fin kvalitet og kan med en let kosmetisk opdatering få et mere moderne udtryk. Her er desuden plads til en mindre spiseplads. Badeværelset er funktionelt indrettet med separat bruseniche og blev totalt renoveret i 2017. Ejendommen og område: Ejendommen er løbende blevet vedligeholdt. I 2020 blev ejendommens faldstammer og varmesystem fornyet og i 2024 blev alle lejlighedens vinduer udskiftet til nye 3-lags vinduer. Lejligheden ligger roligt placeret på Amager – blot få minutters gang fra Lergravsparken Metro, der hurtigt forbinder dig med resten af København. Samtidig er du tæt på grønne områder som Lergravsparken, og en kort cykeltur bringer dig til Amager Strandpark. I nærområdet finder du desuden gode indkøbsmuligheder, Amager Centeret, hyggelige caféer og specialbutikker, så du har alt, hvad du har brug for, lige i nærheden.