← Tilbage til on-market
Aldersrogade 7, 3. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
4.295.000 kr.
82.596 kr/m²
Vores estimat
4.252.816 kr.
81.785 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-42.184 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.6 %
Comp-engineP10 76.536 · median 82.336 · P90 88.283 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·55 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -0%✗α -1.6%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓3. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.785 kr/m² × 52 m² = 4.252.816 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1908
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
55d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.428 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.252.816 kr.
81.785 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
83.127 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.306.499 kr.
82.817 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.596 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 81.785 | 4.252.816 kr. | -1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.536 | 3.979.886 kr. | -7.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.336 | 4.281.482 kr. | -0.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 438 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.283 | 4.590.731 kr. | +6.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.462 | 960.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år81.372 kr.
Salgspris4.252.816 kr.
Profit (1 års hold)11.568 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år118.812 kr.
Salgspris4.422.929 kr.
Profit (1 års hold)219.121 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år191.625 kr.
Salgspris4.882.233 kr.
Profit (1 års hold)751.238 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.240 kr.
− Ejerudgifter/år-43.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.812 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)191.625 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.252.816 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-69.804 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)82.596 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-12family
2.250.000 kr.43.269 kr./m²
2018-08-23normal
2.000.000 kr.38.462 kr./m²
2009-10-06normal
1.045.000 kr.20.096 kr./m²
2003-06-26family
776.919 kr.14.941 kr./m²
2002-01-08normal
849.880 kr.16.344 kr./m²
1997-01-20normal
300.000 kr.5.769 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.000.000 kr.2018-08-23 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer9.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys og moderne 2- værelse med byliv, sol på altanen og en planløsning, der fungerer
Nogle boliger føles bare rigtige fra det øjeblik, man træder indenfor. Aldersrogade 7, 3. th er en af dem. På 52 veludnyttede kvadratmeter får du en 2-værelses lejlighed, hvor dagslyset, den gennemtænkte indretning og den centrale beliggenhed går op i en højere enhed.Stuen er lys og indbydende med god plads til både hverdag og gæster, mens køkkenet ligger praktisk og gør boligen funktionel i hverdagen. Soveværelset er roligt placeret og har direkte udgang til lejlighedens sydvendte altan – et li