Top-pick score
25/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet7/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 2 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM!110 m² stor✓Sol 81✓Klassisk 1780✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
1780
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.232 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
81.773 kr./m² · fallback
Investeret
9.050.820 kr.
82.280 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.157.374 kr.
83.249 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.995.000 kr.
81.773 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.995.000 kr.
81.773 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
12.727 kr./m²
-84.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år219.168 kr.
Salgspris8.995.000 kr.
Profit (1 års hold)163.348 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år306.288 kr.
Salgspris9.624.650 kr.
Profit (1 års hold)880.118 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år344.064 kr.
Salgspris10.326.260 kr.
Profit (1 års hold)1.619.504 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år290.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)377.520 kr.
− Ejerudgifter/år-71.232 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)219.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)306.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)344.064 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.995.000 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread-55.820 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)81.773 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Midt i Nyhavn. Langt fra byens larm.
Der er noget helt særligt over den her.Midt i Nyhavn – og alligevel fuldstændig afskærmet fra byens summen. Lejligheden ligger i et roligt baghus på den "rigtige" side af Nyhavn, hvor du slipper for støj, turister og menneskemylder. Her hersker en ro, som de færreste forbinder med en adresse i 1051 København K.Allerede når du træder indenfor, mærker du den helt særlige atmosfære. Det imponerende køkkenalrum åbner sig med smukke fritlagte bjælker, brede plankegulve og et fantastisk lysindfald fra