Udbudspris
8.995.000 kr.
81.773 kr/m²
Vores estimat
10.154.091 kr.
92.310 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.9 %
+1.159.091 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.2 %
Comp-engineP10 62.384 · median 85.903 · P90 105.376 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal20/25
Kvalitet7/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.2% i sweet spot (5-20%)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 2 · ✗ 1
✗Støjgade!Comps usikre (8)!110 m² stor✓α +12%✓Stand 9/10✓Sol 81✓Klassisk 1780✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.310 kr/m² × 110 m² = 10.154.091 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
110 m²
Værelser
3
Byggeår
1780
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.232 kr./år
Alpha
12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.154.091 kr.
92.310 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
82.280 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.309.552 kr.
93.723 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.773 | 8.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.310 | 10.154.091 kr. | +12.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.384 | 6.862.244 kr. | -23.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 85.903 | 9.449.312 kr. | +5.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 692 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 105.376 | 11.591.365 kr. | +28.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 12.727 | 1.400.000 kr. | -84.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.6%
α (alpha)12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast14.6%
Gross rental/år219.168 kr.
Salgspris10.154.091 kr.
Profit (1 års hold)1.322.439 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.6%
α (alpha)12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast19.6%
Gross rental/år306.288 kr.
Salgspris10.560.255 kr.
Profit (1 års hold)1.815.723 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
30.8%
α (alpha)12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast30.8%
Gross rental/år344.064 kr.
Salgspris11.656.896 kr.
Profit (1 års hold)2.950.140 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (110) × 12 mdr
= Langtidsleje/år290.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)377.520 kr.
− Ejerudgifter/år-71.232 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)219.168 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)306.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)344.064 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.154.091 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread1.103.271 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha12.2%
Mægler
kr/m² (udbud)81.773 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Midt i Nyhavn. Langt fra byens larm.
Der er noget helt særligt over den her.Midt i Nyhavn – og alligevel fuldstændig afskærmet fra byens summen. Lejligheden ligger i et roligt baghus på den "rigtige" side af Nyhavn, hvor du slipper for støj, turister og menneskemylder. Her hersker en ro, som de færreste forbinder med en adresse i 1051 København K.Allerede når du træder indenfor, mærker du den helt særlige atmosfære. Det imponerende køkkenalrum åbner sig med smukke fritlagte bjælker, brede plankegulve og et fantastisk lysindfald fra