Udbudspris
3.595.000 kr.
69.135 kr/m²
Vores estimat
3.818.520 kr.
73.433 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.2 %
+223.520 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.5 %
Comp-engineP10 58.258 · median 67.295 · P90 72.596 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
83/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -3%✓α +5.5%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.433 kr/m² × 52 m² = 3.818.520 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
93d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.536 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.818.520 kr.
73.433 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.618.420 kr.
69.585 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.868.006 kr.
74.385 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 69.135 | 3.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.433 | 3.818.520 kr. | +6.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.258 | 3.029.424 kr. | -15.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 67.295 | 3.499.322 kr. | -2.7 % | 8 comps inden for 250 m, median 50 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 72.596 | 3.774.967 kr. | +5.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.308 | 900.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.6%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år74.544 kr.
Salgspris3.818.520 kr.
Profit (1 års hold)274.644 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.5%
α (alpha)5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år106.368 kr.
Salgspris3.971.261 kr.
Profit (1 års hold)459.209 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.6%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast25.6%
Gross rental/år192.192 kr.
Salgspris4.383.661 kr.
Profit (1 års hold)957.433 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-31.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.192 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.818.520 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread200.100 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)69.135 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-08normal
2.561.000 kr.49.250 kr./m²
2021-01-09normal
2.315.000 kr.44.519 kr./m²
2020-09-02family
1.750.000 kr.33.654 kr./m²
2016-08-17normal
1.615.000 kr.31.058 kr./m²
2003-06-02normal
925.000 kr.17.788 kr./m²
2002-12-18family
586.500 kr.11.279 kr./m²
1997-10-15family
355.111 kr.6.829 kr./m²
1995-12-21normal
350.000 kr.6.731 kr./m²
1995-12-01normal
220.000 kr.4.231 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.561.000 kr.2021-10-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende og lys lejlighed med to altaner
Lejligheden:På Palermovej får du en velindrettet lejlighed i rolige omgivelser tæt på både Amager Strandpark, metro og hverdagens nødvendigheder. Her bor du tilbagetrukket fra den gennemkørende trafik, men stadig med nem adgang til alt det, der gør hverdagen let.Lejlighedens 52 m² er udnyttet effektivt uden unødige gangarealer. Fra entréen er der adgang til alle rum, og planløsningen giver en god sammenhæng mellem boligens opholdsrum. Stue og køkken forbindes af franske døre, som skaber en natu