Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -18.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -18.1%✓KBH-klassiker 1937✓Sol 100✓1. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.302 kr/m² × 52 m² = 3.291.682 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1937
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.536 kr./år
Alpha
-18.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.291.682 kr.
63.302 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
77.323 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.344.310 kr.
64.314 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
76.827 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.291.682 kr.
63.302 kr./m²
-17.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
900.000 kr.
17.308 kr./m²
-77.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.3%
α (alpha)-18.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-16.3%
Gross rental/år74.544 kr.
Salgspris3.291.682 kr.
Profit (1 års hold)-654.594 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-8.5%
α (alpha)-18.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år106.368 kr.
Salgspris3.522.100 kr.
Profit (1 års hold)-392.352 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
1.4%
α (alpha)-18.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år192.192 kr.
Salgspris3.778.851 kr.
Profit (1 års hold)-49.777 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år106.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.904 kr.
− Ejerudgifter/år-31.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.544 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)106.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)192.192 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.291.682 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-729.138 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-18.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.827 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-08normal
2.561.000 kr.49.250 kr./m²
2021-01-09normal
2.315.000 kr.44.519 kr./m²
2020-09-02family
1.750.000 kr.33.654 kr./m²
2016-08-17normal
1.615.000 kr.31.058 kr./m²
2003-06-02normal
925.000 kr.17.788 kr./m²
2002-12-18family
586.500 kr.11.279 kr./m²
1997-10-15family
355.111 kr.6.829 kr./m²
1995-12-21normal
350.000 kr.6.731 kr./m²
1995-12-01normal
220.000 kr.4.231 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.561.000 kr.2021-10-08 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer5.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende og lys lejlighed med to altaner
Lejligheden:På Palermovej får du en velindrettet lejlighed i rolige omgivelser tæt på både Amager Strandpark, metro og hverdagens nødvendigheder. Her bor du tilbagetrukket fra den gennemkørende trafik, men stadig med nem adgang til alt det, der gør hverdagen let.Lejlighedens 52 m² er udnyttet effektivt uden unødige gangarealer. Fra entréen er der adgang til alle rum, og planløsningen giver en god sammenhæng mellem boligens opholdsrum. Stue og køkken forbindes af franske døre, som skaber en natu