← Tilbage til on-market
Borups Alle 108, 3. tv
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
4.895.000 kr.
75.308 kr/m²
Vores estimat
5.008.026 kr.
77.047 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+113.026 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 70.711 · median 75.546 · P90 85.501 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·94 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.7%✓Comps +0%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 100✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.047 kr/m² × 65 m² = 5.008.026 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1908
Udbudspris
4.895.000 kr.
Dage på markedet
94d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.736 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.008.026 kr.
77.047 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.926.220 kr.
75.788 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.100.636 kr.
78.471 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.308 | 4.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.047 | 5.008.026 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.711 | 4.596.244 kr. | -6.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.546 | 4.910.489 kr. | +0.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 42 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.501 | 5.557.566 kr. | +13.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.250.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.2%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år125.064 kr.
Salgspris5.008.026 kr.
Profit (1 års hold)206.870 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år174.204 kr.
Salgspris5.208.347 kr.
Profit (1 års hold)456.331 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år213.066 kr.
Salgspris5.749.214 kr.
Profit (1 års hold)1.036.060 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-38.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)125.064 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.066 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.370 kr.
= Tx-omkostning31.220 kr.
+ Tilbudspris4.895.000 kr.
= Total investeret4.926.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.008.026 kr.
− Investeret-4.926.220 kr.
= Spread81.806 kr.
÷ Investeret÷ 4.926.220 kr.
= Alpha1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)75.308 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-09-19family
2.125.000 kr.32.692 kr./m²
2017-04-19normal
2.475.000 kr.38.077 kr./m²
2016-09-14family
1.062.500 kr.16.346 kr./m²
2011-06-14normal
1.425.000 kr.21.923 kr./m²
2005-02-06normal
1.395.000 kr.21.462 kr./m²
1997-06-16normal
485.000 kr.7.462 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.475.000 kr.2017-04-19 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Velholdt 2 værelses lejlighed med altan på Borups Alle på Frederiksberg
Stemningsfuld 2 værelses lejlighed med altanHer får du en velholdt og stemningsfuld 2 værelses lejlighed i det rolige byliv på Frederiksberg. Ejendommen fra 1908 fremstår klassisk og præsentabel med fine detaljer og et indbydende opgangsmiljø. Lejligheden ligger højt med behagelig afstand til gaden og hyggelig udsigt mod de omkringliggende ejendomme. Planløsningen er veltilrettelagt med køkken i gedigne materialer, spiseplads og adgang til soveværelse, mens stuen byder på flot loftshøjde og klas