iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nordre Frihavnsgade 24, 4. 2

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 90✓66 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nordre Frihavnsgade 24, 4. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
5.438.000 kr.
Dage på markedet
56d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.908 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.438.000 kr.
82.394 kr./m² · fallback
Investeret
5.472.478 kr.
82.916 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.514.555 kr.
83.554 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.438.000 kr.
82.394 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.438.000 kr.
82.394 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
21.970 kr./m²
-73.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år111.492 kr.
Salgspris5.438.000 kr.
Profit (1 års hold)77.014 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.3%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år159.012 kr.
Salgspris5.818.660 kr.
Profit (1 års hold)505.194 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år188.145 kr.
Salgspris6.242.824 kr.
Profit (1 års hold)958.491 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-46.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.012 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.145 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.438.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.438.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.438.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.628 kr.
= Tx-omkostning34.478 kr.
+ Tilbudspris5.438.000 kr.
= Total investeret5.472.478 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.438.000 kr.
− Investeret-5.472.478 kr.
= Spread-34.478 kr.
÷ Investeret÷ 5.472.478 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.394 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2005-04-29normal
1.557.500 kr.23.598 kr./m²
1996-03-31normal
441.000 kr.6.682 kr./m²
1995-11-17normal
430.000 kr.6.515 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.557.500 kr.2005-04-29 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Flot, indflytningsklar 2Ver med altan på Østerbro

I en pæn rødstensejendom midt på den pulserende Nordre Frihavnsgade finder du denne lejlighed øverst på fjerde sal, som fremstår lys, lækker og indflytningsklar. Trumfkortet er uden tvivl den uimodståelige, sydøstvendte altan, hvor sommerdagene kan tilbringes med kølig rosé og udsigt til kvarterets karakteristiske bygninger.Beliggenheden er helt perfekt for dig, der ønsker at mærke byens pulserende hjerteslag, og du får alle tænkelige fristelser inden for rækkevidde. Morgenmaden kan hentes hos E