Udbudspris
4.990.000 kr.
75.606 kr/m²
Vores estimat
4.990.000 kr.
75.606 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 66.766 · median 69.549 · P90 83.047 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps ligger langt væk
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·Seller CAGR 5.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1976) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1976✗α -0.6%!Comps usikre (8)!Ingen AVM✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 90✓66 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
66 m²
Værelser
2
Byggeår
1976
Udbudspris
4.990.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.868 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.990.000 kr.
75.606 kr./m² · fallback
Investeret
5.021.790 kr.
76.088 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.056.344 kr.
76.611 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 75.606 | 4.990.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.606 | 4.990.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 66.766 | 4.406.553 kr. | -11.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.549 | 4.590.216 kr. | -8.0 % | 8 comps samme postnummer, median 1173 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.047 | 5.481.106 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.970 | 1.450.000 kr. | -70.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast1.3%
Gross rental/år98.532 kr.
Salgspris4.990.000 kr.
Profit (1 års hold)66.742 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.3%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast6.3%
Gross rental/år146.052 kr.
Salgspris5.189.600 kr.
Profit (1 års hold)313.862 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år175.185 kr.
Salgspris5.728.520 kr.
Profit (1 års hold)881.915 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (66) × 12 mdr
= Langtidsleje/år158.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)205.920 kr.
− Ejerudgifter/år-59.868 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)98.532 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.052 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.185 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.990.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.990.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.990.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.940 kr.
= Tx-omkostning31.790 kr.
+ Tilbudspris4.990.000 kr.
= Total investeret5.021.790 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.990.000 kr.
− Investeret-5.021.790 kr.
= Spread-31.790 kr.
÷ Investeret÷ 5.021.790 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)75.606 kr.
MæglerNybolig Brønshøj
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2005-04-29normal
1.557.500 kr.23.598 kr./m²
1996-03-31normal
441.000 kr.6.682 kr./m²
1995-11-17normal
430.000 kr.6.515 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.557.500 kr.2005-04-29 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.7% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
66 m² med altan og parkering på Indre Østerbro
Midt i hjertet af indre Østerbro ligger denne indflytningsklare ejerlejlighed på hele 66 kvadratmeter, der byder på en stor altan med udsyn over byens tage.Boligen henvender sig ideelt til førstegangskøbere og forældrekøbere, som ønsker en god adresse med en parkeringsplads inkluderet. Her er grundlaget for en urban livsstil med adgang til byens puls og samtidig et hjem med god plads og rummelighed. Bygningen fra 1976 sikrer solide rammer, mens beliggenheden giver nem adgang til både transport o