iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Richard Mortensens Vej 79, 4. 3

2300 København S · nybolig · Nybolig Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.495.000 kr.
59.145 kr/m²
Vores estimat
4.934.004 kr.
64.921 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.8 %
+439.004 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.1 %
Comp-engineP10 53.107 · median 63.552 · P90 73.725 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 9.1% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2010)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +7%✓4. sal✓α +9.1%✓Sol 92✓Nybyg 2010✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 64.921 kr/m² × 76 m² = 4.934.004 kr.
Richard Mortensens Vej 79, 4. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2010
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.756 kr./år
Alpha
9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.934.004 kr.
64.921 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
59.524 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.014.352 kr.
65.978 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris59.1454.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM64.9214.934.004 kr.+9.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1053.1074.036.116 kr.-10.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median63.5524.829.985 kr.+7.5 %8 comps same_building, median 56 m væk · high confidence
Comp-engine · P9073.7255.603.136 kr.+24.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.0531.600.000 kr.-64.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.5%
α (alpha)9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast11.5%
Gross rental/år112.284 kr.
Salgspris4.934.004 kr.
Profit (1 års hold)522.468 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
16.6%
α (alpha)9.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast16.6%
Gross rental/år158.796 kr.
Salgspris5.131.364 kr.
Profit (1 års hold)766.340 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.9%
α (alpha)9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast27.9%
Gross rental/år180.972 kr.
Salgspris5.664.237 kr.
Profit (1 års hold)1.321.388 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)201.552 kr.
− Ejerudgifter/år-42.756 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.972 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.934.004 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread410.184 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha9.1%

Mægler

kr/m² (udbud)59.145 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-10normal
4.295.000 kr.56.513 kr./m²
2025-08-04normal
3.351.000 kr.44.092 kr./m²
2019-02-08normal
2.700.000 kr.35.526 kr./m²
2018-08-02normal
2.695.000 kr.35.461 kr./m²
2010-10-06normal
1.700.000 kr.22.368 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.295.000 kr.2025-08-10 · 1 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer14.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+10.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys lejlighed med vestvendt altan og fantastisk lysindfald

På Richard Mortensens Vej 79, 4. 3. venter en bolig, der skiller sig ud fra den klassiske lejlighed. Her får I en spændende indretning med store vinduespartier og et fantastisk lysindfald, som tilsammen giver boligen masser af karakter.Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken- og spisemiljø, hvor køkkenet ligger i direkte forbindelse med spisepladsen. De store vinduespartier trækker dagslyset langt ind i rummet, mens trætrappen og niveauforskellene giver indretningen et arkitektonisk