← Tilbage til on-market
Fiolstræde 21, 4.
1171 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Udbudspris
9.995.000 kr.
74.037 kr/m²
Vores estimat
10.093.363 kr.
74.766 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.0 %
+98.363 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 52.389 · median 65.630 · P90 93.657 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·270 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗135 m² for stor!Comps usikre (8)!α +0.4%✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 95✓Klassisk 1836✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.766 kr/m² × 135 m² = 10.093.363 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
1836
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
270d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.228 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.093.363 kr.
74.766 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
74.495 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.310.820 kr.
76.376 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.037 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.766 | 10.093.363 kr. | +1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 52.389 | 7.072.499 kr. | -29.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 65.630 | 8.860.114 kr. | -11.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 258 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 93.657 | 12.643.738 kr. | +26.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.444 | 3.300.000 kr. | -67.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.2%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast3.2%
Gross rental/år281.172 kr.
Salgspris10.093.363 kr.
Profit (1 års hold)317.715 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år388.092 kr.
Salgspris10.497.098 kr.
Profit (1 års hold)828.370 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år340.068 kr.
Salgspris11.587.181 kr.
Profit (1 års hold)1.870.429 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år356.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)463.320 kr.
− Ejerudgifter/år-75.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)281.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)388.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)340.068 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.093.363 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread36.543 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)74.037 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-01normal
5.600.000 kr.41.481 kr./m²
1999-09-19normal
2.250.000 kr.16.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.600.000 kr.2023-08-01 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.3% pa
FMV implicerer21.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse
Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse Lige mellem Ørstedsparken, Nørreport Station og Rundetårn ligger denne fantastiske lejlighed, som er flot renoveret med respekt for historien. Lejligheden er fuldkommen indflytningsklar og strækker sig over fjerde og femte sal i en flot ejendom fra 1836. Overalt i hjemmet ses blotlagte bjælker, som vidner om ejendommens flotte alder, og alt er sat i stand med moderne komfort og unikke særpræg for øje. I bliver også glade for