← Tilbage til on-market
Fiolstræde 21, 4.
1171 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·210 dage — sælger kan være motiveret
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 21.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗135 m² for stor✓4. sal✓α +3.7%✓Sol 95✓Klassisk 1836✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.239 kr/m² × 135 m² = 10.427.315 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
1836
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
210d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.228 kr./år
Alpha
3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.427.315 kr.
77.239 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
74.495 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.642.780 kr.
78.835 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
74.037 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.427.315 kr.
77.239 kr./m²
+4.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.300.000 kr.
24.444 kr./m²
-67.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år281.172 kr.
Salgspris10.427.315 kr.
Profit (1 års hold)651.667 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.5%
α (alpha)3.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år388.092 kr.
Salgspris11.157.227 kr.
Profit (1 års hold)1.488.499 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.9%
α (alpha)3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år340.068 kr.
Salgspris11.970.558 kr.
Profit (1 års hold)2.253.806 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år356.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)463.320 kr.
− Ejerudgifter/år-75.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)281.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)388.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)340.068 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.427.315 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread370.495 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha3.7%
Mægler
kr/m² (udbud)74.037 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-08-01normal
5.600.000 kr.41.481 kr./m²
1999-09-19normal
2.250.000 kr.16.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.600.000 kr.2023-08-01 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.3% pa
FMV implicerer23.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse
Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse Lige mellem Ørstedsparken, Nørreport Station og Rundetårn ligger denne fantastiske lejlighed, som er flot renoveret med respekt for historien. Lejligheden er fuldkommen indflytningsklar og strækker sig over fjerde og femte sal i en flot ejendom fra 1836. Overalt i hjemmet ses blotlagte bjælker, som vidner om ejendommens flotte alder, og alt er sat i stand med moderne komfort og unikke særpræg for øje. I bliver også glade for