iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fiolstræde 21, 4.

1171 København K · lokalbolig · LokalBolig City / Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.995.000 kr.
74.037 kr/m²
Vores estimat
8.590.583 kr.
63.634 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.1 %
-1.404.417 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.6 %
Comp-engineP10 52.389 · median 65.630 · P90 93.657 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·330 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -14.6% — over markedet
  • ·Seller CAGR 21.3% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗α -14.6%✗135 m² for stor!Comps usikre (8)✓4. sal✓Stand 8/10✓Sol 95✓Klassisk 1836✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.634 kr/m² × 135 m² = 8.590.583 kr.
Fiolstræde 21, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
135 m²
Værelser
3
Byggeår
1836
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
330d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 75.228 kr./år
Alpha
-14.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.590.583 kr.
63.634 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
74.495 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.817.003 kr.
65.311 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris74.0379.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM63.6348.590.583 kr.-14.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1052.3897.072.499 kr.-29.2 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median65.6308.860.114 kr.-11.4 %8 comps inden for 1 km, median 258 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9093.65712.643.738 kr.+26.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.4443.300.000 kr.-67.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.8%
α (alpha)-14.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år281.172 kr.
Salgspris8.590.583 kr.
Profit (1 års hold)-1.185.065 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.7%
α (alpha)-14.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast-6.7%
Gross rental/år388.092 kr.
Salgspris8.934.206 kr.
Profit (1 års hold)-734.522 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.6%
α (alpha)-14.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år340.068 kr.
Salgspris9.861.989 kr.
Profit (1 års hold)145.237 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (135) × 12 mdr
= Langtidsleje/år356.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)463.320 kr.
− Ejerudgifter/år-75.228 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)281.172 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)388.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)340.068 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.590.583 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-1.466.237 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-14.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.037 kr.
MæglerLokalBolig City / Christianshavn ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-01normal
5.600.000 kr.41.481 kr./m²
1999-09-19normal
2.250.000 kr.16.667 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.600.000 kr.2023-08-01 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.3% pa
FMV implicerer15.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse

Indflytningsklar lejlighed med helt unik charme og privat tagterrasse  Lige mellem Ørstedsparken, Nørreport Station og Rundetårn ligger denne fantastiske lejlighed, som er flot renoveret med respekt for historien. Lejligheden er fuldkommen indflytningsklar og strækker sig over fjerde og femte sal i en flot ejendom fra 1836. Overalt i hjemmet ses blotlagte bjælker, som vidner om ejendommens flotte alder, og alt er sat i stand med moderne komfort og unikke særpræg for øje. I bliver også glade for