← Tilbage til on-market
Flensborggade 34, 1. tv
1669 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Udbudspris
5.750.000 kr.
94.262 kr/m²
Vores estimat
5.562.714 kr.
91.192 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-187.286 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 80.473 · median 92.606 · P90 100.742 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 28.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -3.9%✓KBH-klassiker 1904✓Sol 89✓1. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.192 kr/m² × 61 m² = 5.562.714 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1904
Udbudspris
5.750.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.576 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.562.714 kr.
91.192 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.786.350 kr.
94.858 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.600.425 kr.
91.810 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.262 | 5.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.192 | 5.562.714 kr. | -3.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.473 | 4.908.875 kr. | -14.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.606 | 5.648.953 kr. | -1.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 198 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 100.742 | 6.145.289 kr. | +6.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.672 | 1.200.000 kr. | -79.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år73.164 kr.
Salgspris5.562.714 kr.
Profit (1 års hold)-150.472 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år115.986 kr.
Salgspris5.785.223 kr.
Profit (1 års hold)114.859 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år169.940 kr.
Salgspris6.385.996 kr.
Profit (1 års hold)769.586 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.740 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.562 kr.
− Ejerudgifter/år-69.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)73.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.986 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)169.940 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.500 kr.
= Tx-omkostning36.350 kr.
+ Tilbudspris5.750.000 kr.
= Total investeret5.786.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.562.714 kr.
− Investeret-5.786.350 kr.
= Spread-223.636 kr.
÷ Investeret÷ 5.786.350 kr.
= Alpha-3.9%
Mægler
kr/m² (udbud)94.262 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-03-01normal
3.500.000 kr.57.377 kr./m²
2018-12-13normal
2.995.000 kr.49.098 kr./m²
2013-11-18normal
1.650.000 kr.27.049 kr./m²
2011-11-02normal
1.445.000 kr.23.689 kr./m²
1998-08-31normal
575.840 kr.9.440 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.500.000 kr.2024-03-01 · 2 år siden
Udbudspris implicerer28.2% pa
FMV implicerer26.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 2V'er med vestvendt altan og fælles tagterrasse!
Drømmer du om en indbydende ejerlejlighed med en central beliggenhed på Vesterbro, er denne veldisponerede bolig på 61 kvadratmeter et oplagt valg.Allerede når du træder indenfor, mærker du den gennemførte atmosfære. Her er der kælet for detaljerne og boligen fremstår med en skarp æstetik, hvor moderne løsninger går hånd i hånd med klassisk københavnercharme.Boligens naturlige samlingspunkt er det store køkken alrum, hvor køkken og stue smelter sammen i ét lyst og indbydende opholdsrum. Her er g