Udbudspris
4.295.000 kr.
97.614 kr/m²
Vores estimat
4.048.126 kr.
92.003 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.7 %
-246.874 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.4 %
Comp-engineP10 71.532 · median 83.558 · P90 86.890 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·67 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1963✗Comps -14%✗α -6.4%✓Stand 8/10✓Sol 72✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.003 kr/m² × 44 m² = 4.048.126 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
67d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.524 kr./år
Alpha
-6.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.048.126 kr.
92.003 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
98.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.080.867 kr.
92.747 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.614 | 4.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.003 | 4.048.126 kr. | -5.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.532 | 3.147.415 kr. | -26.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.558 | 3.676.535 kr. | -14.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 90 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 86.890 | 3.823.148 kr. | -11.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.818 | 960.000 kr. | -77.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.0%
α (alpha)-6.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-5.0%
Gross rental/år59.076 kr.
Salgspris4.048.126 kr.
Profit (1 års hold)-215.418 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.3%
α (alpha)-6.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år90.756 kr.
Salgspris4.210.051 kr.
Profit (1 års hold)-21.813 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-6.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år188.529 kr.
Salgspris4.647.249 kr.
Profit (1 års hold)513.158 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-46.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.529 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.048.126 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-274.494 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-6.4%
Mægler
kr/m² (udbud)97.614 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-02-04normal
2.900.000 kr.65.909 kr./m²
2020-04-08normal
1.800.000 kr.40.909 kr./m²
1998-05-17normal
359.000 kr.8.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2022-02-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SYDVENDT ALTAN OG ELEVATOR – MIDT PÅ ØSTERBRO
SYDVENDT ALTAN & ELEVATOR – MIDT PÅ ØSTERBROPå attraktive Korsørgade venter en indflytningsklar lejlighed med en gennemtænkt planløsning, hvor køkkenet er flyttet og giver plads til et separat soveværelse samt et lyst køkken-alrum med direkte udgang til den solrige altan.Elevator til døren, stilrent køkken, rummeligt badeværelse og en beliggenhed i hjertet af Indre Østerbro med caféer, vinbarer, lokale specialbutikker og grønne omgivelser lige uden for døren. En oplagt bolig til førstegangskøber