iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Korsørgade 8, 2. 2

2100 København Ø · other · Alecsander Delfs

Åbn pitch-view
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·α -13.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -13.2%✓Sol 72✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.240 kr/m² × 44 m² = 3.750.543 kr.
Korsørgade 8, 2. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
7d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.524 kr./år
Alpha
-13.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.750.543 kr.
85.240 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
98.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.785.059 kr.
86.024 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
97.614 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.750.543 kr.
85.240 kr./m²
-12.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
21.818 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.9%
α (alpha)-13.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-11.9%
Gross rental/år59.076 kr.
Salgspris3.750.543 kr.
Profit (1 års hold)-513.001 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.1%
α (alpha)-13.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år90.756 kr.
Salgspris4.013.081 kr.
Profit (1 års hold)-218.783 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.9%
α (alpha)-13.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år188.529 kr.
Salgspris4.305.623 kr.
Profit (1 års hold)171.533 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-46.524 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)59.076 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)90.756 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.529 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.750.543 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-572.077 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-13.2%

Mægler

kr/m² (udbud)97.614 kr.
MæglerAlecsander Delfs
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-02-04normal
2.900.000 kr.65.909 kr./m²
2020-04-08normal
1.800.000 kr.40.909 kr./m²
1998-05-17normal
359.000 kr.8.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.900.000 kr.2022-02-04 · 4 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

SYDVENDT ALTAN OG ELEVATOR – MIDT PÅ ØSTERBRO

SYDVENDT ALTAN & ELEVATOR – MIDT PÅ ØSTERBROPå attraktive Korsørgade venter en indflytningsklar lejlighed med en gennemtænkt planløsning, hvor køkkenet er flyttet og giver plads til et separat soveværelse samt et lyst køkken-alrum med direkte udgang til den solrige altan.Elevator til døren, stilrent køkken, rummeligt badeværelse og en beliggenhed i hjertet af Indre Østerbro med caféer, vinbarer, lokale specialbutikker og grønne omgivelser lige uden for døren.
En oplagt bolig til førstegangskøber