iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Midtermolen 6, 1. mf

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
93.267 kr/m²
Vores estimat
6.362.174 kr.
84.829 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.0 %
-632.826 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.6 %
Comp-engineP10 72.913 · median 78.721 · P90 89.635 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·92 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -9.6%✓Sol 60✓1. sal✓75 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.829 kr/m² × 75 m² = 6.362.174 kr.
Midtermolen 6, 1. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1994
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
92d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.736 kr./år
Alpha
-9.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.362.174 kr.
84.829 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
93.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.441.936 kr.
85.892 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.2676.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.8296.362.174 kr.-9.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.9135.468.482 kr.-21.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.7215.904.095 kr.-15.6 %8 comps inden for 500 m, median 421 m væk · high confidence
Comp-engine · P9089.6356.722.629 kr.-3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering14.6671.100.000 kr.-84.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.9%
α (alpha)-9.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.9%
Gross rental/år120.264 kr.
Salgspris6.362.174 kr.
Profit (1 års hold)-556.382 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.1%
α (alpha)-9.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år174.264 kr.
Salgspris6.616.661 kr.
Profit (1 års hold)-247.895 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.2%
α (alpha)-9.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år280.033 kr.
Salgspris7.303.776 kr.
Profit (1 års hold)544.989 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-59.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.264 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.033 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.362.174 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-676.646 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-9.6%

Mægler

kr/m² (udbud)93.267 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-11-12normal
4.140.000 kr.55.200 kr./m²
2016-08-08normal
2.875.000 kr.38.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.140.000 kr.2021-11-12 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer9.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik 3'er med udsigt til vandet

Unik 3'er med udsigt til vandetOmgivet af vandet på en aldeles attraktiv Østerbro adresse venter denne indbydende lejlighed.Her bliver maritim atmosfære og bølgeskvulp hverdagskost, og med base på Midtermolen får du også Langelinie og Kastellet som naboer. Området har både spisesteder og indkøbsmuligheder, og du er samtidig godt forbundet med Indre By, der bl.a. nås med bus, S tog og metro i nærheden.Planløsningen foldes ud over 75 kvm, der byder på et værelse i hver ende af boligen, hvoraf det