Udbudspris
6.995.000 kr.
93.267 kr/m²
Vores estimat
6.320.768 kr.
84.277 kr/m²
Udbudt over estimat
-9.6 %
-674.232 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -10.2 %
Comp-engineP10 72.913 · median 78.721 · P90 89.635 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -10.2%✓Sol 60✓1. sal✓75 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.277 kr/m² × 75 m² = 6.320.768 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1994
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.736 kr./år
Alpha
-10.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.320.768 kr.
84.277 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
93.851 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.400.777 kr.
85.344 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.267 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.277 | 6.320.768 kr. | -9.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 72.913 | 5.468.482 kr. | -21.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.721 | 5.904.095 kr. | -15.6 % | 8 comps inden for 500 m, median 421 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 89.635 | 6.722.629 kr. | -3.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.667 | 1.100.000 kr. | -84.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.5%
α (alpha)-10.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.5%
Gross rental/år120.264 kr.
Salgspris6.320.768 kr.
Profit (1 års hold)-597.788 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.7%
α (alpha)-10.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år174.264 kr.
Salgspris6.573.599 kr.
Profit (1 års hold)-290.957 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-10.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år280.033 kr.
Salgspris7.256.242 kr.
Profit (1 års hold)497.455 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.000 kr.
− Ejerudgifter/år-59.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.264 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.264 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.033 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.320.768 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-718.052 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-10.2%
Mægler
kr/m² (udbud)93.267 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-12normal
4.140.000 kr.55.200 kr./m²
2016-08-08normal
2.875.000 kr.38.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.140.000 kr.2021-11-12 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer8.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Unik 3'er med udsigt til vandet
Unik 3'er med udsigt til vandetOmgivet af vandet på en aldeles attraktiv Østerbro adresse venter denne indbydende lejlighed.Her bliver maritim atmosfære og bølgeskvulp hverdagskost, og med base på Midtermolen får du også Langelinie og Kastellet som naboer. Området har både spisesteder og indkøbsmuligheder, og du er samtidig godt forbundet med Indre By, der bl.a. nås med bus, S tog og metro i nærheden.Planløsningen foldes ud over 75 kvm, der byder på et værelse i hver ende af boligen, hvoraf det