iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Paulas Passage 3, 11. 3

1799 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.695.000 kr.
88.585 kr/m²
Vores estimat
5.054.486 kr.
95.368 kr/m²
Udbudt under estimat
+7.7 %
+359.486 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.0 %
Comp-engineP10 72.083 · median 97.746 · P90 101.293 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
87/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • ·Seller CAGR 14.2% pa — aggressiv

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +10%✓11. sal✓α +7.0%✓Sol 100✓Nybyg 2021✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.368 kr/m² × 53 m² = 5.054.486 kr.
Paulas Passage 3, 11. 3

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 29.736 kr./år
Alpha
7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.054.486 kr.
95.368 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
89.151 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.116.223 kr.
96.533 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.5854.695.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.3685.054.486 kr.+7.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1072.0833.820.402 kr.-18.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median97.7465.180.543 kr.+10.3 %8 comps inden for 500 m, median 234 m væk · high confidence
Comp-engine · P90101.2935.368.526 kr.+14.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.0%
α (alpha)7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år94.284 kr.
Salgspris5.054.486 kr.
Profit (1 års hold)423.750 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.8%
α (alpha)7.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast13.8%
Gross rental/år131.490 kr.
Salgspris5.256.665 kr.
Profit (1 års hold)663.135 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.1%
α (alpha)7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.3%
= Total afkast27.1%
Gross rental/år249.821 kr.
Salgspris5.802.550 kr.
Profit (1 års hold)1.327.351 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-29.736 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)94.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)131.490 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.821 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.054.486 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread329.466 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha7.0%

Mægler

kr/m² (udbud)88.585 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-01-21normal
3.150.000 kr.59.434 kr./m²
2021-01-21normal
3.345.000 kr.63.113 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2023-01-21 · 3 år siden
Udbudspris implicerer14.2% pa
FMV implicerer17.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Højt hævet over byen - 2-værelses med langt vestvendt udsigt og solnedgange

Velkommen til Dahlerups Tårn og denne moderne 2-værelses lejlighed på 53 m², hvor en veldisponeret planløsning, gode materialevalg og en højtbeliggende placering går op i en højere enhed. Her får du en indflytningsklar bolig med elevator, mulighed for parkering og en attraktiv beliggenhed midt i det levende Carlsberg Byen.Velholdte facader og Søndermarkens gyldne trætoppe gør sig til, og her kan du se vidt og bredt, hvilket skaber en helt unik følelse af luft og ro.Lejligheden er indrettet med f