Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Seller CAGR 13.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1896✓60 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1896
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.188 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
94.917 kr./m² · fallback
Investeret
5.731.020 kr.
95.517 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.740.917 kr.
95.682 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.695.000 kr.
94.917 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.695.000 kr.
94.917 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
23.333 kr./m²
-75.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år82.212 kr.
Salgspris5.695.000 kr.
Profit (1 års hold)46.192 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.5%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år124.332 kr.
Salgspris6.093.650 kr.
Profit (1 års hold)486.962 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år288.104 kr.
Salgspris6.537.860 kr.
Profit (1 års hold)1.094.944 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-58.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.104 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.695.000 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-36.020 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)94.917 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
3.050.000 kr.50.833 kr./m²
2016-12-08normal
2.412.000 kr.40.200 kr./m²
2010-03-23normal
1.605.000 kr.26.750 kr./m²
2005-09-26family
935.000 kr.15.583 kr./m²
1995-12-31normal
260.000 kr.4.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer13.3% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk delevenlig 3V’er med skøn altan.
På det attraktive og eftertragtede Vesterbro finder I denne lyse og indbydende 3-værelses lejlighed på 60 veludnyttede kvadratmeter, hvor klassisk charme, funktionelle løsninger og en fantastisk beliggenhed går op i en højere enhed. Her bor man perfekt placeret i en rolig sidegade, trukket væk fra den travle og støjende Vesterbrogade, men stadig midt i alt det, der gør Vesterbro til et af Københavns mest populære kvarterer.Beliggenheden er ideel med næsten lige kort afstand til både Enghave Plad