Udbudspris
5.495.000 kr.
91.583 kr/m²
Vores estimat
5.440.706 kr.
90.678 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.0 %
-54.294 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.6 %
Comp-engineP10 81.221 · median 91.425 · P90 102.995 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1896)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 1 · ✗ 2
✗2 deal-breakers✗α -1.6%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1896✓60 m² sweet✓Stand 6/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.678 kr/m² × 60 m² = 5.440.706 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
60 m²
Værelser
3
Byggeår
1896
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
112d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.188 kr./år
Alpha
-1.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.440.706 kr.
90.678 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
92.164 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.488.139 kr.
91.469 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.583 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.678 | 5.440.706 kr. | -1.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.221 | 4.873.253 kr. | -11.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.425 | 5.485.492 kr. | -0.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 398 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.995 | 6.179.708 kr. | +12.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.333 | 1.400.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.1%
α (alpha)-1.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år82.212 kr.
Salgspris5.440.706 kr.
Profit (1 års hold)-6.902 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-1.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år124.332 kr.
Salgspris5.658.334 kr.
Profit (1 års hold)252.846 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-1.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år288.104 kr.
Salgspris6.245.930 kr.
Profit (1 års hold)1.004.215 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år140.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)182.520 kr.
− Ejerudgifter/år-58.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.212 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)124.332 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.104 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.440.706 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-89.114 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-1.6%
Mægler
kr/m² (udbud)91.583 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-01-19normal
3.050.000 kr.50.833 kr./m²
2016-12-08normal
2.412.000 kr.40.200 kr./m²
2010-03-23normal
1.605.000 kr.26.750 kr./m²
2005-09-26family
935.000 kr.15.583 kr./m²
1995-12-31normal
260.000 kr.4.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.050.000 kr.2021-01-19 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer12.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Klassisk delevenlig 3V’er med skøn altan.
På det attraktive og eftertragtede Vesterbro finder I denne lyse og indbydende 3-værelses lejlighed på 60 veludnyttede kvadratmeter, hvor klassisk charme, funktionelle løsninger og en fantastisk beliggenhed går op i en højere enhed. Her bor man perfekt placeret i en rolig sidegade, trukket væk fra den travle og støjende Vesterbrogade, men stadig midt i alt det, der gør Vesterbro til et af Københavns mest populære kvarterer.Beliggenheden er ideel med næsten lige kort afstand til både Enghave Plad