Udbudspris
6.995.000 kr.
97.153 kr/m²
Vores estimat
6.720.550 kr.
93.341 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-274.450 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 74.497 · median 98.104 · P90 99.923 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1904)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.5%✓Comps +1%✓4. sal✓KBH-klassiker 1904✓Sol 95✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.341 kr/m² × 72 m² = 6.720.550 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1904
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 61.248 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.720.550 kr.
93.341 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
97.761 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.785.221 kr.
94.239 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.153 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.341 | 6.720.550 kr. | -3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.497 | 5.363.803 kr. | -23.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 98.104 | 7.063.457 kr. | +1.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 163 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.923 | 7.194.437 kr. | +2.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.833 | 1.500.000 kr. | -78.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år107.232 kr.
Salgspris6.720.550 kr.
Profit (1 års hold)-211.038 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.7%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.7%
Gross rental/år157.776 kr.
Salgspris6.989.372 kr.
Profit (1 års hold)108.328 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.3%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast14.3%
Gross rental/år285.044 kr.
Salgspris7.715.191 kr.
Profit (1 års hold)961.416 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år168.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)219.024 kr.
− Ejerudgifter/år-61.248 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.232 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)157.776 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)285.044 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.720.550 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-318.270 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-4.5%
Mægler
kr/m² (udbud)97.153 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-11-04family
4.000.000 kr.55.556 kr./m²
2020-06-06normal
3.957.500 kr.54.965 kr./m²
2001-07-21normal
1.341.908 kr.18.638 kr./m²
1996-08-03normal
259.000 kr.3.597 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.957.500 kr.2020-06-06 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed med to soveværelser og sydvestvendt altan.
Velkommen til Sommerstedgade 21, 4. th., hvor I finder denne skønne og velindrettede lejlighed, der kombinerer klassisk københavnercharme med en gennemtænkt planløsning og en fantastisk sydvestvendt altan. Her bor I højt oppe i ejendommen med masser af lys, luft og frit himmelkig, samtidig med at Vesterbros hyggelige byliv venter lige uden for døren.Lejligheden byder på en dejlig atmosfære med flotte plankegulve, klassiske detaljer og et skønt lysindfald. Den veldisponerede planløsning giver jer