← Tilbage til on-market
Fredericiagade 21, 2. tv
1310 København K · estate · Estate City & Christianshavn
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1968✗α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor✓Sol 92✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
2
Byggeår
1968
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
3d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.136 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
97.990 kr./m² · fallback
Investeret
10.056.820 kr.
98.596 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.109.636 kr.
99.114 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
9.995.000 kr.
97.990 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.995.000 kr.
97.990 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.250.000 kr.
22.059 kr./m²
-77.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år177.144 kr.
Salgspris9.995.000 kr.
Profit (1 års hold)115.324 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.0%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år257.928 kr.
Salgspris10.694.650 kr.
Profit (1 års hold)895.758 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast16.7%
Gross rental/år252.310 kr.
Salgspris11.474.260 kr.
Profit (1 års hold)1.669.750 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-92.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.310 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.995.000 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-61.820 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)97.990 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-22normal
7.350.000 kr.72.059 kr./m²
2020-01-29normal
5.450.000 kr.53.431 kr./m²
2018-04-16normal
5.245.000 kr.51.422 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.350.000 kr.2021-11-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…