← Tilbage til on-market
Fredericiagade 21, 2. tv
1310 København K · estate · Estate City & Christianshavn
Udbudspris
9.995.000 kr.
97.990 kr/m²
Vores estimat
9.353.587 kr.
91.702 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.4 %
-641.413 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.0 %
Comp-engineP10 80.715 · median 87.016 · P90 110.019 kr/m²7 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 6.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·63 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1968✗α -7.0%!Comps usikre (7)!102 m² stor✓Stand 8/10✓Sol 92✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.702 kr/m² × 102 m² = 9.353.587 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
102 m²
Værelser
2
Byggeår
1968
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
63d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.136 kr./år
Alpha
-7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.353.587 kr.
91.702 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
98.596 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.472.049 kr.
92.863 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.990 | 9.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.702 | 9.353.587 kr. | -6.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.715 | 8.232.966 kr. | -17.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.016 | 8.875.605 kr. | -11.2 % | 7 comps inden for 1 km, median 345 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 110.019 | 11.221.889 kr. | +12.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.059 | 2.250.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.2%
α (alpha)-7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år177.144 kr.
Salgspris9.353.587 kr.
Profit (1 års hold)-526.089 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-7.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år257.928 kr.
Salgspris9.727.730 kr.
Profit (1 års hold)-71.162 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.5%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år252.310 kr.
Salgspris10.737.918 kr.
Profit (1 års hold)933.408 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år269.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)350.064 kr.
− Ejerudgifter/år-92.136 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)177.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.928 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.310 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.353.587 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-703.233 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-7.0%
Mægler
kr/m² (udbud)97.990 kr.
MæglerEstate City & Christianshavn
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-22normal
7.350.000 kr.72.059 kr./m²
2020-01-29normal
5.450.000 kr.53.431 kr./m²
2018-04-16normal
5.245.000 kr.51.422 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.350.000 kr.2021-11-22 · 5 år siden
Udbudspris implicerer6.3% pa
FMV implicerer4.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…