← Tilbage til on-market
Burmeistersgade 3, 4. th
1429 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Udbudspris
5.700.000 kr.
111.765 kr/m²
Vores estimat
5.319.994 kr.
104.314 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.7 %
-380.006 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.3 %
Comp-engineP10 81.073 · median 93.589 · P90 97.890 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
- ·α -7.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 32.6% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -16%✗α -7.3%✓4. sal✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 104.314 kr/m² × 51 m² = 5.319.994 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.700.000 kr.
Dage på markedet
13d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.968 kr./år
Alpha
-7.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.319.994 kr.
104.314 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.736.050 kr.
112.472 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.370.592 kr.
105.306 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 111.765 | 5.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 104.314 | 5.319.994 kr. | -6.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.073 | 4.134.732 kr. | -27.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.589 | 4.773.040 kr. | -16.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 58 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 97.890 | 4.992.414 kr. | -12.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.510 | 1.250.000 kr. | -78.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.8%
α (alpha)-7.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-5.8%
Gross rental/år84.672 kr.
Salgspris5.319.994 kr.
Profit (1 års hold)-331.384 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.1%
α (alpha)-7.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.1%
Gross rental/år125.064 kr.
Salgspris5.532.794 kr.
Profit (1 års hold)-78.192 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.7%
α (alpha)-7.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år294.478 kr.
Salgspris6.107.353 kr.
Profit (1 års hold)665.781 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)175.032 kr.
− Ejerudgifter/år-49.968 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)84.672 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.064 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)294.478 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.200 kr.
= Tx-omkostning36.050 kr.
+ Tilbudspris5.700.000 kr.
= Total investeret5.736.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.319.994 kr.
− Investeret-5.736.050 kr.
= Spread-416.056 kr.
÷ Investeret÷ 5.736.050 kr.
= Alpha-7.3%
Mægler
kr/m² (udbud)111.765 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-09normal
4.300.000 kr.84.314 kr./m²
2019-09-23normal
2.945.000 kr.57.745 kr./m²
2012-09-24normal
1.420.000 kr.27.843 kr./m²
2009-07-04family
1.232.500 kr.24.167 kr./m²
2002-03-06normal
1.095.000 kr.21.471 kr./m²
2001-12-06family
795.000 kr.15.588 kr./m²
2000-05-22family
770.000 kr.15.098 kr./m²
1999-09-22normal
717.331 kr.14.065 kr./m²
1996-01-26normal
269.000 kr.5.275 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.300.000 kr.2025-03-09 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.6% pa
FMV implicerer23.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-8.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Attraktiv Christianshavner lejlighed med 2 altaner
Der er noget særligt over Christianshavn. De gamle huse, kanalerne, broerne og det maritime byliv skaber en stemning, som er svær at finde andre steder i København. Midt i det hele finder du denne charmerende ejerlejlighed på 51 kvadratmeter og med hele to altaner får du byen helt tæt på fra både øst og vest.Indenfor venter en veludnyttet bolig med en klassisk planløsning, hvor entréen fordeler til alle rum. De to værelser er begge reelle og har gode indretningsmuligheder.I stuen er der plads ti