iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Laksegade 20B, 3. tv

1063 København K · home · home Christianshavn - City

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
85.461 kr/m²
Vores estimat
7.159.964 kr.
94.210 kr/m²
Udbudt under estimat
+10.2 %
+664.964 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 9.5 %
Comp-engineP10 71.519 · median 80.401 · P90 93.132 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 9.5% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·Best afkast 29% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -6%✓α +9.5%✓Sol 82✓Klassisk 1797✓3. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.210 kr/m² × 76 m² = 7.159.964 kr.
Laksegade 20B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1797
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 105.084 kr./år
Alpha
9.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.159.964 kr.
94.210 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
85.998 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.210.408 kr.
94.874 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.4616.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.2107.159.964 kr.+10.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.5195.435.414 kr.-16.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.4016.110.496 kr.-5.9 %8 comps inden for 1 km, median 406 m væk · high confidence
Comp-engine · P9093.1327.078.010 kr.+9.0 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.3162.000.000 kr.-69.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
11.0%
α (alpha)9.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast11.0%
Gross rental/år95.556 kr.
Salgspris7.159.964 kr.
Profit (1 års hold)719.700 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.9%
α (alpha)9.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år155.748 kr.
Salgspris7.446.363 kr.
Profit (1 års hold)1.066.291 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
29.1%
α (alpha)9.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast29.1%
Gross rental/år310.212 kr.
Salgspris8.219.639 kr.
Profit (1 års hold)1.994.031 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)260.832 kr.
− Ejerudgifter/år-105.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)95.556 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.748 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)310.212 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.159.964 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread624.144 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha9.5%

Mægler

kr/m² (udbud)85.461 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-08-05normal
2.100.000 kr.27.632 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.100.000 kr.2011-08-05 · 15 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik bolig i to plan med elevator, midt i København K!

Der findes adresser, hvor man virkelig mærker, at man befinder sig midt i København. Laksegade er en af dem. Her bor I centralt i København K med Kongens Nytorv, metro, indkøb, restauranter og byens mange tilbud lige i nærheden. Samtidig giver de omkringliggende kanaler, Kongens Have og de historiske gader mulighed for at trække sig lidt tilbage fra byens puls.Øverst i ejendommen, uden overboer, finder I denne anderledes bolig, som byder på en spændende planløsning i to plan og elevator direkte