iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Laksegade 20B, 3. tv

1063 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +1.5%✓Sol 82✓Klassisk 1797✓3. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 93.981 kr/m² × 76 m² = 7.142.585 kr.
Laksegade 20B, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1797
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
61d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 93.864 kr./år
Alpha
1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.142.585 kr.
93.981 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
92.616 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.204.285 kr.
94.793 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
92.039 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.142.585 kr.
93.981 kr./m²
+2.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
26.316 kr./m²
-71.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år106.776 kr.
Salgspris7.142.585 kr.
Profit (1 års hold)210.541 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.8%
α (alpha)1.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år166.968 kr.
Salgspris7.642.566 kr.
Profit (1 års hold)770.714 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år321.432 kr.
Salgspris8.199.688 kr.
Profit (1 års hold)1.482.300 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år200.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)260.832 kr.
− Ejerudgifter/år-93.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.776 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)166.968 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)321.432 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.142.585 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread103.765 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)92.039 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2011-08-05normal
2.100.000 kr.27.632 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.100.000 kr.2011-08-05 · 15 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik 2-etagers på suveræn beliggenhed - elevator!

Som beboer i denne ejendom får du glæde af et tilbagetrukket og roligt gårdmiljø, der fungerer som et lille frirum midt i storbyens liv. Det fælles gårdareal med flisebelægning og små træer inviterer til afslapning under åben himmel, når vejret tillader det. Adgangen til boligen gøres ubesværet via en velfungerende elevator, hvilket gør hverdagen bekvem for beboere i alle aldre. Bygningens ydre og de fælles faciliteter vidner om en veldrevet forening, hvor rammerne om det gode byliv er prioriter