iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Korsørgade 40, 1. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.595.000 kr.
98.433 kr/m²
Vores estimat
6.408.514 kr.
95.649 kr/m²
Udbudt over estimat
-2.8 %
-186.486 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.4 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 12.7% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.4%!Comps usikre (0)✓KBH-klassiker 1913✓Sol 95✓1. sal✓67 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 95.649 kr/m² × 67 m² = 6.408.514 kr.
Korsørgade 40, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
67 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.595.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.428 kr./år
Alpha
-3.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.408.514 kr.
95.649 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.636.420 kr.
99.051 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.479.161 kr.
96.704 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.4336.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM95.6496.408.514 kr.-2.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.3881.500.000 kr.-77.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.8%
α (alpha)-3.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år111.372 kr.
Salgspris6.408.514 kr.
Profit (1 års hold)-116.534 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-3.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år159.612 kr.
Salgspris6.664.855 kr.
Profit (1 års hold)188.047 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.7%
α (alpha)-3.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast15.7%
Gross rental/år290.341 kr.
Salgspris7.356.974 kr.
Profit (1 års hold)1.010.895 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (67) × 12 mdr
= Langtidsleje/år160.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.040 kr.
− Ejerudgifter/år-49.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.612 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.341 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.570 kr.
= Tx-omkostning41.420 kr.
+ Tilbudspris6.595.000 kr.
= Total investeret6.636.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.408.514 kr.
− Investeret-6.636.420 kr.
= Spread-227.906 kr.
÷ Investeret÷ 6.636.420 kr.
= Alpha-3.4%

Mægler

kr/m² (udbud)98.433 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-02-05normal
3.625.000 kr.54.104 kr./m²
2019-06-06family
1.275.000 kr.19.030 kr./m²
2012-04-09normal
1.650.000 kr.24.627 kr./m²
2007-12-18family
1.445.500 kr.21.575 kr./m²
2002-03-10normal
1.260.000 kr.18.806 kr./m²
1993-01-09normal
336.750 kr.5.026 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.625.000 kr.2021-02-05 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.7% pa
FMV implicerer12.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Klassisk 3-værelses med stor sydvendt altan

På Korsørgade 40, 1. tv. venter en veludnyttet 3-værelses lejlighed, hvor herskabelige detaljer, gennemførte materialevalg og en gennemtænkt indretning går hånd i hånd. Her får man en bolig med en dejlig atmosfære, flotte plankegulve og gennemgående messingdetaljer – og ikke mindst en stor, sydvendt altan med udsigt til det grønne gårdmiljø.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er den rummelige stue, hvor der er god plads til både et komfortabelt sofaarrangement og et stort spisebord. Herfra er d