iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amerika Plads 3A, 6. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.895.000 kr.
85.815 kr/m²
Vores estimat
8.171.744 kr.
88.823 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.5 %
+276.744 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.9 %
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 4 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.9%✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.823 kr/m² × 92 m² = 8.171.744 kr.
Amerika Plads 3A, 6. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
7.895.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.328 kr./år
Alpha
2.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.171.744 kr.
88.823 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.944.220 kr.
86.350 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.281.676 kr.
90.018 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris85.8157.895.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.8238.171.744 kr.+3.5 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.6302.450.000 kr.-69.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.9%
α (alpha)2.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år161.472 kr.
Salgspris8.171.744 kr.
Profit (1 års hold)388.996 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)2.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år227.712 kr.
Salgspris8.498.614 kr.
Profit (1 års hold)782.106 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)2.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år280.441 kr.
Salgspris9.381.162 kr.
Profit (1 års hold)1.717.383 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år220.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)287.040 kr.
− Ejerudgifter/år-59.328 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)161.472 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)227.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.441 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.895.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.370 kr.
= Tx-omkostning49.220 kr.
+ Tilbudspris7.895.000 kr.
= Total investeret7.944.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.171.744 kr.
− Investeret-7.944.220 kr.
= Spread227.524 kr.
÷ Investeret÷ 7.944.220 kr.
= Alpha2.9%

Mægler

kr/m² (udbud)85.815 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-06-12normal
4.800.000 kr.52.174 kr./m²
2017-08-11normal
4.400.000 kr.47.826 kr./m²
2016-03-17other
620.000 kr.6.739 kr./m²
2012-06-15normal
2.995.000 kr.32.554 kr./m²
2009-08-05normal
2.500.000 kr.27.174 kr./m²
2006-02-15normal
2.800.000 kr.30.435 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2020-06-12 · 6 år siden
Udbudspris implicerer8.6% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses på 6. sal med to altaner og to tagterrasser

På 6. sal på Amerika Plads venter en moderne 3-værelses lejlighed på 92 m² med en flot rumfornemmelse og et markant lysindfald fra de store gulv-til-loft-vinduer. Planløsningen er veldisponeret med et åbent opholdsrum og to gode værelser, mens gulvvarme i hele lejligheden bidrager til en høj komfort i hverdagen.Køkken-alrummet fungerer som boligens naturlige samlingspunkt. Køkkenet er integreret elegant i rummet med god skabsplads og fine arbejdsflader, og der er rigelig plads til både spisebord