← Tilbage til on-market
Ved Andebakken 7, 1. th
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
5.495.000 kr.
93.136 kr/m²
Vores estimat
5.106.858 kr.
86.557 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-388.142 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.6 %
Comp-engineP10 66.665 · median 87.206 · P90 91.418 kr/m²8 comps · same_road_250m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1941)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -7.6%✓KBH-klassiker 1941✓Sol 60✓1. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.557 kr/m² × 59 m² = 5.106.858 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1941
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
52d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.768 kr./år
Alpha
-7.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.106.858 kr.
86.557 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
93.726 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.179.841 kr.
87.794 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.136 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.557 | 5.106.858 kr. | -7.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.665 | 3.933.226 kr. | -28.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.206 | 5.145.170 kr. | -6.4 % | 8 comps same_road_250m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.418 | 5.393.652 kr. | -1.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.881 | 1.350.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år105.912 kr.
Salgspris5.106.858 kr.
Profit (1 års hold)-317.050 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.9%
α (alpha)-7.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-0.9%
Gross rental/år150.516 kr.
Salgspris5.311.132 kr.
Profit (1 års hold)-68.172 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-7.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år209.034 kr.
Salgspris5.862.673 kr.
Profit (1 års hold)541.887 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.284 kr.
− Ejerudgifter/år-42.768 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.912 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)209.034 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.106.858 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-422.962 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-7.6%
Mægler
kr/m² (udbud)93.136 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-11-15family
1.149.000 kr.19.475 kr./m²
2014-09-04family
1.400.000 kr.23.729 kr./m²
2003-11-06normal
1.295.000 kr.21.949 kr./m²
2000-06-07normal
740.000 kr.12.542 kr./m²
1997-08-20normal
582.000 kr.9.864 kr./m²
1994-06-12normal
498.000 kr.8.441 kr./m²
1992-02-04normal
430.000 kr.7.288 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.295.000 kr.2003-11-06 · 23 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-værelses med to altaner og central beliggenhed
På Ved Andebakken 7 finder du denne indbydende 2-værelses lejlighed på 59 m², hvor en god planløsning, to altaner og en central beliggenhed går godt hånd i hånd. Boligen har et roligt og gennemført udtryk med lyse plankegulve, fine detaljer og et naturligt lysindfald gennem de store vinduespartier. Det nyere køkken fremstår enkelt og stilrent, mens de to altaner giver ekstra uderum og mulighed for at nyde omgivelserne fra begge sider af lejligheden.Planløsningen er god og velfungerende med entré