iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hjørringgade 13, 5. th

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.295.000 kr.
107.375 kr/m²
Vores estimat
4.295.000 kr.
107.375 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1899)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 17.3% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1899

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Hjørringgade 13, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
40 m²
Værelser
2
Byggeår
1899
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.084 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.295.000 kr.
107.375 kr./m² · fallback
Investeret
4.322.620 kr.
108.066 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.309.211 kr.
107.730 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris107.3754.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM107.3754.295.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.000960.000 kr.-77.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.0%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år41.916 kr.
Salgspris4.295.000 kr.
Profit (1 års hold)14.296 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år70.716 kr.
Salgspris4.466.800 kr.
Profit (1 års hold)214.896 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år180.969 kr.
Salgspris4.930.660 kr.
Profit (1 års hold)789.009 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (40) × 12 mdr
= Langtidsleje/år96.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.800 kr.
− Ejerudgifter/år-54.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)41.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)70.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.969 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.295.000 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-27.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)107.375 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-09-17normal
3.662.000 kr.91.550 kr./m²
2002-09-20normal
764.000 kr.19.100 kr./m²
1995-09-16normal
209.000 kr.5.225 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.662.000 kr.2025-09-17 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.3% pa
FMV implicerer17.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Bo øverst i to plan med hele 55 etagemeter

Unik penthouselejlighed på 55 etagemeterKom med indenfor på Hjørringgade, hvor en enestående penthouselejlighed nu står til salg. Et oplagt hjem til førstegangskøberen, det unge par eller forældrekøberne.Lejligheden ligger i en yderst flot og herskabelig ejendom i et populært nabolag nær Århusgade, Bopa Plads og Nordre Frihavnsgades caféer og butikker. I nærområdet finder I også Fælledparken, Nordhavns havnemiljø samt metro og S-tog.Boligens placering øverst i ejendommen giver jer en hverdag ude