iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Strandlodsvej 17F, 1. tv

2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
68.368 kr/m²
Vores estimat
6.815.584 kr.
71.743 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.9 %
+320.584 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.3 %
Comp-engineP10 57.229 · median 71.783 · P90 78.239 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·120 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +4.3%✓Sol 82✓Nybyg 2020✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 71.743 kr/m² × 95 m² = 6.815.584 kr.
Strandlodsvej 17F, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
95 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
120d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 50.124 kr./år
Alpha
4.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.815.584 kr.
71.743 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
68.798 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.915.915 kr.
72.799 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.3686.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM71.7436.815.584 kr.+4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1057.2295.436.761 kr.-16.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median71.7836.819.390 kr.+5.0 %8 comps inden for 1 km, median 494 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9078.2397.432.664 kr.+14.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering127.56912.119.100 kr.+86.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.5%
α (alpha)4.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år143.676 kr.
Salgspris6.815.584 kr.
Profit (1 års hold)423.440 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.4%
α (alpha)4.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år201.816 kr.
Salgspris7.088.207 kr.
Profit (1 års hold)754.203 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.1%
α (alpha)4.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast24.1%
Gross rental/år326.387 kr.
Salgspris7.824.290 kr.
Profit (1 års hold)1.614.858 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.851 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.851 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år527.122 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-79.068 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-41.835 kr.
= Net Airbnb/år376.511 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (95) × 12 mdr
= Langtidsleje/år193.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)251.940 kr.
− Ejerudgifter/år-50.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.676 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)201.816 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)326.387 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.815.584 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread279.764 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha4.3%

Mægler

kr/m² (udbud)68.368 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 12.119.100 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Moderne 3'er med stor og solrig altan

Velkommen til Strandholmen på Amager og denne indbydende lejlighed, der breder sig på første sal i en nyere ejendom fra 2020. Her venter dig et flot og funktionelt hjem med moderne komfort, og der medfølger en sydvestvendt altan såvel som en attraktiv beliggenhed tæt på metro, strand og alle storbyens tilbud.Træd indenfor, hvor omdrejningspunktet er det store, åbne køkken-alrum. Den rummelige entré lukker dig lige ind i opholdsmiljøet, der nemt rummer både en spiseafdeling og et hyggeligt sofahj