iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Weidekampsgade 33, 6. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
91.897 kr/m²
Vores estimat
8.200.145 kr.
94.255 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.6 %
+205.145 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.9 %
Comp-engineP10 68.804 · median 79.077 · P90 88.071 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 15.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -14%!α +1.9%✓6. sal✓Sol 100✓87 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.255 kr/m² × 87 m² = 8.200.145 kr.
Weidekampsgade 33, 6. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.928 kr./år
Alpha
1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.200.145 kr.
94.255 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
92.469 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.266.250 kr.
95.014 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris91.8977.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.2558.200.145 kr.+2.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.8045.985.955 kr.-25.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.0776.879.657 kr.-14.0 %8 comps inden for 250 m, median 88 m væk · high confidence
Comp-engine · P9088.0717.662.157 kr.-4.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.5862.400.000 kr.-70.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.4%
α (alpha)1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år117.552 kr.
Salgspris8.200.145 kr.
Profit (1 års hold)272.877 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år170.796 kr.
Salgspris8.528.151 kr.
Profit (1 års hold)654.127 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.0%
α (alpha)1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast20.0%
Gross rental/år263.986 kr.
Salgspris9.413.766 kr.
Profit (1 års hold)1.632.932 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.724 kr.
− Ejerudgifter/år-59.928 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.552 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.986 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.200.145 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread155.325 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha1.9%

Mægler

kr/m² (udbud)91.897 kr.
MæglerLokalBolig Islands Brygge
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-08-21normal
5.200.000 kr.59.770 kr./m²
2018-09-13normal
4.750.000 kr.54.598 kr./m²
2015-01-06normal
3.695.000 kr.42.471 kr./m²
2007-04-25normal
3.306.230 kr.38.003 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.200.000 kr.2023-08-21 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.4% pa
FMV implicerer16.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk lysfyldt penthouse med 2 solrige altaner – Parkeringsplads kan tilkøbes

Fantastisk lysfyldt penthouse med 2 solrige altaner – Parkeringsplads kan tilkøbesGanske kort fra metroen på Islands Brygge bliver I mødt af denne lejlighed fra 2007, der som noget ganske særligt for bebyggelsen er indrettet med tre værelser. Bedst af alt er det åbne køkken og stue, som har adgang til de to altaner mod øst og vest. Der er mulighed for tilkøb af en P-plads.Hjertet i hjemmet er køkkenet og stuen, hvor dagslyset strømmer ind fra begge sider. Køkkenet står flot med hvide skabselemen