iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv

1434 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.4%✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 98.178 kr/m² × 100 m² = 9.817.785 kr.
Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
18d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 81.408 kr./år
Alpha
-2.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.817.785 kr.
98.178 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
100.568 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.938.894 kr.
99.389 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.995.000 kr.
99.950 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.817.785 kr.
98.178 kr./m²
-1.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.450.000 kr.
34.500 kr./m²
-65.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.6%
α (alpha)-2.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-0.6%
Gross rental/år182.592 kr.
Salgspris9.817.785 kr.
Profit (1 års hold)-56.443 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)-2.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år261.792 kr.
Salgspris10.505.030 kr.
Profit (1 års hold)710.002 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.5%
α (alpha)-2.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast16.5%
Gross rental/år412.196 kr.
Salgspris11.270.817 kr.
Profit (1 års hold)1.626.193 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.200 kr.
− Ejerudgifter/år-81.408 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)182.592 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)261.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)412.196 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.817.785 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-239.035 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-2.4%

Mægler

kr/m² (udbud)99.950 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-04-01normal
4.000.000 kr.40.000 kr./m²
2005-06-20normal
2.750.000 kr.27.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2015-04-01 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med privat parkeringsplads og altan

Indflytningsklar lejlighed med privat parkeringsplads og altanPå Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv. finder du en indflytningsklar lejlighed med en af Christianshavns mest attraktive beliggenheder. Her får du en sjælden kombination af moderne komfort, en privat parkeringsplads i ejendommens p-kælder og kort afstand til vandet.Lejligheden er opført i 2005 og fremstår i flot stand med en moderne indretning, som passer perfekt til den køber, der ønsker en bolig, der er lige til at flytte ind i. De