iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv

1434 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
9.595.000 kr.
95.950 kr/m²
Vores estimat
9.488.852 kr.
94.889 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-106.148 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 65.529 · median 105.119 · P90 122.965 kr/m²8 comps · samme sogn · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.7%!Comps usikre (8)✓Stand 8/10✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.889 kr/m² × 100 m² = 9.488.852 kr.
Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
100 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
9.595.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 82.908 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.488.852 kr.
94.889 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.654.420 kr.
96.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.610.431 kr.
96.104 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.9509.595.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM94.8899.488.852 kr.-1.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1065.5296.552.864 kr.-31.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median105.11910.511.852 kr.+9.6 %8 comps samme sogn, median 373 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90122.96512.296.522 kr.+28.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering34.5003.450.000 kr.-64.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.2%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast0.2%
Gross rental/år181.092 kr.
Salgspris9.488.852 kr.
Profit (1 års hold)15.524 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år260.292 kr.
Salgspris9.868.406 kr.
Profit (1 års hold)474.278 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.3%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast17.3%
Gross rental/år410.696 kr.
Salgspris10.893.202 kr.
Profit (1 års hold)1.649.478 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (100) × 12 mdr
= Langtidsleje/år264.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)343.200 kr.
− Ejerudgifter/år-82.908 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)181.092 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)260.292 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)410.696 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+57.570 kr.
= Tx-omkostning59.420 kr.
+ Tilbudspris9.595.000 kr.
= Total investeret9.654.420 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV9.488.852 kr.
− Investeret-9.654.420 kr.
= Spread-165.568 kr.
÷ Investeret÷ 9.654.420 kr.
= Alpha-1.7%

Mægler

kr/m² (udbud)95.950 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-04-01normal
4.000.000 kr.40.000 kr./m²
2005-06-20normal
2.750.000 kr.27.500 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2015-04-01 · 11 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med privat parkeringsplads og altan

Indflytningsklar lejlighed med privat parkeringsplads og altanPå Danneskiold-Samsøes Allé 34B, 2. tv. finder du en indflytningsklar lejlighed med en af Christianshavns mest attraktive beliggenheder. Her får du en sjælden kombination af moderne komfort, en privat parkeringsplads i ejendommens p-kælder og kort afstand til vandet.Lejligheden er opført i 2005 og fremstår i flot stand med en moderne indretning, som passer perfekt til den køber, der ønsker en bolig, der er lige til at flytte ind i. De