iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Peders Stræde 27B, 2.

1453 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.795.000 kr.
78.737 kr/m²
Vores estimat
8.783.862 kr.
88.726 kr/m²
Udbudt under estimat
+12.7 %
+988.862 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.0 %
Comp-engineP10 64.572 · median 79.509 · P90 87.789 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 12.0% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·153 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 31% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
6 · ! 0 · 0
α +12%Comps +1%Sol 67Klassisk 18092. salAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 88.726 kr/m² × 99 m² = 8.783.862 kr.
Sankt Peders Stræde 27B, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1809
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
153d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.636 kr./år
Alpha
12.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.783.862 kr.
88.726 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
79.228 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.926.179 kr.
90.163 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris78.7377.795.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.7268.783.862 kr.+12.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.5726.392.606 kr.-18.0 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.5097.871.419 kr.+1.0 %8 comps inden for 500 m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.7898.691.086 kr.+11.5 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering24.7472.450.000 kr.-68.6 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.5%
α (alpha)12.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast14.5%
Gross rental/år197.724 kr.
Salgspris8.783.862 kr.
Profit (1 års hold)1.137.966 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
19.5%
α (alpha)12.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast19.5%
Gross rental/år276.132 kr.
Salgspris9.135.216 kr.
Profit (1 års hold)1.567.728 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
31.3%
α (alpha)12.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast31.3%
Gross rental/år351.660 kr.
Salgspris10.083.874 kr.
Profit (1 års hold)2.591.914 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-63.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)197.724 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)351.660 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.783.862 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread940.242 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha12.0%

Mægler

kr/m² (udbud)78.737 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-13other
2.007.000 kr.20.273 kr./m²
2020-12-29normal
5.445.000 kr.55.000 kr./m²
2015-06-26normal
3.700.000 kr.37.374 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.445.000 kr.2020-12-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik baghusperle med altan i hjertet af Latinerkvarteret

Åbent hus med tilmeldingskrav 16/9 - klik på billede - Latinerkvarteret er et af Københavns ældste og mest stemningsfulde områder. Her finder du charmerende nichebutikker, spændende spisesteder og en helt særlig fornemmelse af at bo i en lille landsby midt i byen. I området hilser man på hinanden, kender sine naboer og nyder den afslappede atmosfære. Ørstedsparken ligger lige om hjørnet og indbyder til hyggelige gåture, mens Søerne er oplagte til både løbeture og rolige stunder. Med sine smukke, gamle ejendomme og den helt særlige stemning sender kvarteret tankerne tilbage til en svunden tid. Samtidig bor du fredeligt i baghuset – midt i Indre By, men helt afskærmet fra byens puls. Ejendommen fra 1809 byder velkommen gennem en aflåst port til en helt særlig, brostensbelagt gård. Her mødes du af en privat og hyggelig oase, der emmer af ægte københavnercharme. De gule pudsede facader og mørkegrønne døre og vinduer står smukt til gårdmiljøet, hvor tørresnorene med flagrende vasketøj fuldender den autentiske stemning. Det centralt placerede havebord inviterer til ophold, nærvær og gode samtaler i gården. Lejligheden er intet mindre end fantastisk. Det tidligere trykkeri er i dag forvandlet til en helt særlig bolig med masser af karakter. Her mødes det rå og industrielle udtryk med varme og hjemlig hygge i smuk balance. Det hvidmalede bølgeloft og de fritlagte stålbjælker giver boligen en markant identitet, mens det store opholdsrum samler køkken, spiseplads og stue i ét åbent og indbydende miljø. Køkkenet er opdateret til et smukt egetræskøkken i retrostil, som tilfører varme, personlighed og et eksklusivt udtryk til rummet. Sammen med brændeovnen skabes en helt særlig atmosfære, hvor det moderne og det nostalgiske går op i en højere enhed.Fra køkken/alrummet er der direkte udgang til en rigtig altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af boligen. Her er der plads til både morgenkaffen og de lange sommeraftener – et sjældent og attraktivt uderum midt i byen. Boligens 99 kvm er optimalt og kreativt disponeret med et værelse i hver ende af lejligheden samt en indbygget sovealkove/kontor, der giver fleksible indretningsmuligheder alt efter behov. Badeværelset er løbende moderniseret og fremstår funktionelt med separat bruseniche, væghængt toilet og vaskemaskine.