iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Peders Stræde 27B, 2.

1453 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.995.000 kr.
70.657 kr/m²
Vores estimat
8.380.305 kr.
84.650 kr/m²
Udbudt under estimat
+19.8 %
+1.385.305 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 19.1 %
Comp-engineP10 64.572 · median 79.509 · P90 87.789 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 19.1% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 4.3% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·213 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +19%✓Comps +13%✓Sol 67✓Klassisk 1809✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.650 kr/m² × 99 m² = 8.380.305 kr.
Sankt Peders Stræde 27B, 2.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
99 m²
Værelser
3
Byggeår
1809
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
213d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 63.636 kr./år
Alpha
19.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.380.305 kr.
84.650 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
71.099 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.525.029 kr.
86.111 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.6576.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.6508.380.305 kr.+19.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.5726.392.606 kr.-8.6 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median79.5097.871.419 kr.+12.5 %8 comps inden for 500 m, median 70 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.7898.691.086 kr.+24.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.7472.450.000 kr.-65.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
21.9%
α (alpha)19.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast21.9%
Gross rental/år197.724 kr.
Salgspris8.380.305 kr.
Profit (1 års hold)1.539.209 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
27.0%
α (alpha)19.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast27.0%
Gross rental/år276.132 kr.
Salgspris8.715.517 kr.
Profit (1 års hold)1.952.829 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
38.9%
α (alpha)19.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast38.9%
Gross rental/år351.660 kr.
Salgspris9.620.590 kr.
Profit (1 års hold)2.933.430 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (99) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.768 kr.
− Ejerudgifter/år-63.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)197.724 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)276.132 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)351.660 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.380.305 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread1.341.485 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha19.1%

Mægler

kr/m² (udbud)70.657 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-13other
2.007.000 kr.20.273 kr./m²
2020-12-29normal
5.445.000 kr.55.000 kr./m²
2015-06-26normal
3.700.000 kr.37.374 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.445.000 kr.2020-12-29 · 6 år siden
Udbudspris implicerer4.3% pa
FMV implicerer7.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Unik baghusperle med altan i hjertet af Latinerkvarteret

Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Latinerkvarteret er et af Københavns ældste og mest stemningsfulde områder. Her finder du charmerende nichebutikker, spændende spisesteder og en helt særlig fornemmelse af at bo i en lille landsby midt i byen. I området hilser man på hinanden, kender sine naboer og nyder den afslappede atmosfære. Ørstedsparken ligger lige om hjørnet og indbyder til hyggelige gåture, mens Søerne er oplagte til både løbeture og rolige stunder. Med sine smukke, gamle ejendomme og den helt særlige stemning sender kvarteret tankerne tilbage til en svunden tid. Samtidig bor du fredeligt i baghuset – midt i Indre By, men helt afskærmet fra byens puls. Ejendommen fra 1809 byder velkommen gennem en aflåst port til en helt særlig, brostensbelagt gård. Her mødes du af en privat og hyggelig oase, der emmer af ægte københavnercharme. De gule pudsede facader og mørkegrønne døre og vinduer står smukt til gårdmiljøet, hvor tørresnorene med flagrende vasketøj fuldender den autentiske stemning. Det centralt placerede havebord inviterer til ophold, nærvær og gode samtaler i gården. Lejligheden er intet mindre end fantastisk. Det tidligere trykkeri er i dag forvandlet til en helt særlig bolig med masser af karakter. Her mødes det rå og industrielle udtryk med varme og hjemlig hygge i smuk balance. Det hvidmalede bølgeloft og de fritlagte stålbjælker giver boligen en markant identitet, mens det store opholdsrum samler køkken, spiseplads og stue i ét åbent og indbydende miljø. Køkkenet er opdateret til et smukt egetræskøkken i retrostil, som tilfører varme, personlighed og et eksklusivt udtryk til rummet. Sammen med brændeovnen skabes en helt særlig atmosfære, hvor det moderne og det nostalgiske går op i en højere enhed.Fra køkken/alrummet er der direkte udgang til en rigtig altan, som fungerer som en naturlig forlængelse af boligen. Her er der plads til både morgenkaffen og de lange sommeraftener – et sjældent og attraktivt uderum midt i byen. Boligens 99 kvm er optimalt og kreativt disponeret med et værelse i hver ende af lejligheden samt en indbygget sovealkove/kontor, der giver fleksible indretningsmuligheder alt efter behov. Badeværelset er løbende moderniseret og fremstår funktionelt med separat bruseniche, væghængt toilet og vaskemaskine.