← Tilbage til on-market
Andreas Bjørns Gade 10, 5. tv
1428 København K · home · home Christianshavn - City
Udbudspris
4.695.000 kr.
97.813 kr/m²
Vores estimat
4.879.507 kr.
101.656 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.9 %
+184.507 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.3 %
Comp-engineP10 82.613 · median 94.270 · P90 99.421 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·51 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -4%✓5. sal✓α +3.3%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 101.656 kr/m² × 48 m² = 4.879.507 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
48 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
51d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.224 kr./år
Alpha
3.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.879.507 kr.
101.656 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
98.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.928.582 kr.
102.679 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.813 | 4.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 101.656 | 4.879.507 kr. | +3.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 82.613 | 3.965.416 kr. | -15.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 94.270 | 4.524.972 kr. | -3.6 % | 8 comps inden for 250 m, median 41 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.421 | 4.772.225 kr. | +1.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.958 | 1.150.000 kr. | -75.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.0%
α (alpha)3.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år80.496 kr.
Salgspris4.879.507 kr.
Profit (1 års hold)234.983 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.8%
α (alpha)3.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast9.8%
Gross rental/år118.512 kr.
Salgspris5.074.687 kr.
Profit (1 års hold)468.179 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.4%
α (alpha)3.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.3%
= Total afkast24.4%
Gross rental/år298.222 kr.
Salgspris5.601.674 kr.
Profit (1 års hold)1.174.876 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (48) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.736 kr.
− Ejerudgifter/år-46.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.496 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.512 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.222 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.879.507 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread154.487 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha3.3%
Mægler
kr/m² (udbud)97.812 kr.
Mæglerhome Christianshavn - City
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-07-09normal
3.360.000 kr.70.000 kr./m²
2015-03-11normal
1.995.000 kr.41.563 kr./m²
2005-02-21normal
1.150.000 kr.23.958 kr./m²
1999-06-14normal
654.400 kr.13.633 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.360.000 kr.2023-07-09 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.8% pa
FMV implicerer13.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Udnyttet hems, fritlagte bjælker, fantastisk lys og gennemført køkkenalrum!
I kan godt indstille boligjagten, hvis I leder efter en charmerende og veldisponeret bolig midt på Christianshavn. Helt oppe på 5. sal på Andreas Bjørns Gade 10 ligger denne særlige lejlighed, hvor skrå vægge, fritlagte bjælker og ovenlysvinduer skaber en helt unik stemning og et fantastisk lysindfald.Lejligheden tæller 48 m² og ligger i en klassisk ejendom fra 1901. Her er hver en kvadratmeter tænkt godt igennem, og særligt den udnyttede hems giver boligen noget ekstra. Selvom der formelt er ta