Udbudspris
6.995.000 kr.
95.822 kr/m²
Vores estimat
6.062.154 kr.
83.043 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.3 %
-932.846 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.9 %
Comp-engineP10 76.727 · median 93.220 · P90 101.088 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1891)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -13.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.9%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Klassisk 1891✓2. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.043 kr/m² × 73 m² = 6.062.154 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
1891
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.912 kr./år
Alpha
-13.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.062.154 kr.
83.043 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
96.422 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.152.676 kr.
84.283 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.822 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.043 | 6.062.154 kr. | -13.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.727 | 5.601.049 kr. | -19.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.220 | 6.805.026 kr. | -2.7 % | 8 comps samme postnummer, median 377 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 101.088 | 7.379.436 kr. | +5.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.288 | 1.700.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.0%
α (alpha)-13.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.0%
Gross rental/år129.288 kr.
Salgspris6.062.154 kr.
Profit (1 års hold)-847.378 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-13.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år181.848 kr.
Salgspris6.304.640 kr.
Profit (1 års hold)-552.332 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.6%
α (alpha)-13.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år189.141 kr.
Salgspris6.959.353 kr.
Profit (1 års hold)109.674 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-45.912 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)129.288 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)181.848 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)189.141 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.062.154 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-976.666 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-13.9%
Mægler
kr/m² (udbud)95.822 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-06-08normal
3.370.000 kr.46.164 kr./m²
2013-08-09normal
2.610.000 kr.35.753 kr./m²
2007-03-06normal
2.495.000 kr.34.178 kr./m²
2001-11-28normal
1.395.000 kr.19.110 kr./m²
1992-08-18normal
590.000 kr.8.082 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.370.000 kr.2017-06-08 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 2V’er med stort gårdmiljø
Charmerende 2V’er med stort gårdmiljøDrømmer I om at bo midt i et af Københavns mest attraktive kvarterer? Så er heldet med jer, for her på Indre Østerbro – i smørhullet mellem Østerport Station, Garnisons Kirkegård, Østre Anlæg, Søerne samt butikslivet på Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade – kan I overtage nøglerne til en lækker lejlighed på 73 kvm.Bag hoveddøren venter der fine fyldningsdøre og stuklofter, som sammen med de karakteristiske dannebrogsvinduer sørger for masser af lys og charme