← Tilbage til on-market
Holsteinsgade 19, 5. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Udbudspris
11.500.000 kr.
97.458 kr/m²
Vores estimat
11.912.922 kr.
100.957 kr/m²
Udbudt under estimat
+3.6 %
+412.922 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.0 %
Comp-engineP10 81.475 · median 96.170 · P90 100.897 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗118 m² for stor!Comps usikre (8)!α +3.0%✓5. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 100.957 kr/m² × 118 m² = 11.912.922 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
118 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
11.500.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 90.000 kr./år
Alpha
3.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.912.922 kr.
100.957 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.570.850 kr.
98.058 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.032.080 kr.
101.967 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 97.458 | 11.500.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 100.957 | 11.912.922 kr. | +3.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 81.475 | 9.614.030 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 96.170 | 11.348.014 kr. | -1.3 % | 8 comps samme postnummer, median 309 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 100.897 | 11.905.819 kr. | +3.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.729 | 2.800.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.6%
α (alpha)3.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år193.200 kr.
Salgspris11.912.922 kr.
Profit (1 års hold)535.272 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)3.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år278.160 kr.
Salgspris12.389.439 kr.
Profit (1 års hold)1.096.749 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)3.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år249.769 kr.
Salgspris13.676.034 kr.
Profit (1 års hold)2.354.954 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (118) × 12 mdr
= Langtidsleje/år283.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)368.160 kr.
− Ejerudgifter/år-90.000 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)193.200 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)278.160 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.769 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris11.500.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.500.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)11.500.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+69.000 kr.
= Tx-omkostning70.850 kr.
+ Tilbudspris11.500.000 kr.
= Total investeret11.570.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.912.922 kr.
− Investeret-11.570.850 kr.
= Spread342.072 kr.
÷ Investeret÷ 11.570.850 kr.
= Alpha3.0%
Mægler
kr/m² (udbud)97.458 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-11family
6.500.000 kr.55.085 kr./m²
2017-12-21normal
6.100.000 kr.51.695 kr./m²
2009-11-02normal
2.500.000 kr.21.186 kr./m²
1992-07-22normal
705.000 kr.5.975 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.100.000 kr.2017-12-21 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Eksklusiv taglejlighed med synlige bjælker, privat tagterrasse og udsigt til Den Franske Have
På en eftertragtet adresse på Indre Østerbro, højt hævet over byens tage og med en særlig udsigt til Den Franske Have, venter denne enestående taglejlighed på Holsteinsgade 19, 5. th. Her får I en sjælden kombination af atmosfære, rummelighed og attraktive uderum, mens den centrale beliggenhed placerer jer midt i et af Østerbros mest stemningsfulde kvarterer. De synlige bjælker, de karakterfulde loftsflader og det generøse lysindfald skaber et hjem med masser af sjæl, mens både en tagterrasse og