← Tilbage til on-market
Frankrigshusene 1, 1. tv
2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS
Udbudspris
3.895.000 kr.
79.490 kr/m²
Vores estimat
3.598.485 kr.
73.438 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.6 %
-296.515 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -8.2 %
Comp-engineP10 65.125 · median 75.227 · P90 79.784 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.4% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -5%✗α -8.2%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.438 kr/m² × 49 m² = 3.598.485 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
49 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.895.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.744 kr./år
Alpha
-8.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.598.485 kr.
73.438 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.920.220 kr.
80.004 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.638.023 kr.
74.245 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.490 | 3.895.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.438 | 3.598.485 kr. | -7.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.125 | 3.191.107 kr. | -18.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 75.227 | 3.686.116 kr. | -5.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 44 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 79.784 | 3.909.405 kr. | +0.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.367 | 900.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.6%
α (alpha)-8.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år63.216 kr.
Salgspris3.598.485 kr.
Profit (1 års hold)-258.519 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.8%
α (alpha)-8.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.8%
Gross rental/år93.204 kr.
Salgspris3.742.424 kr.
Profit (1 års hold)-84.592 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.4%
α (alpha)-8.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast11.4%
Gross rental/år186.984 kr.
Salgspris4.131.061 kr.
Profit (1 års hold)397.825 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (49) × 12 mdr
= Langtidsleje/år99.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)129.948 kr.
− Ejerudgifter/år-36.744 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)63.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.204 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.984 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.895.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.895.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.370 kr.
= Tx-omkostning25.220 kr.
+ Tilbudspris3.895.000 kr.
= Total investeret3.920.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.598.485 kr.
− Investeret-3.920.220 kr.
= Spread-321.735 kr.
÷ Investeret÷ 3.920.220 kr.
= Alpha-8.2%
Mægler
kr/m² (udbud)79.490 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-01-07normal
1.930.000 kr.39.388 kr./m²
2018-05-04normal
1.910.000 kr.38.980 kr./m²
2017-01-17normal
1.677.000 kr.34.224 kr./m²
2001-07-30normal
793.010 kr.16.184 kr./m²
2000-11-14normal
480.000 kr.9.796 kr./m²
1994-12-22normal
191.010 kr.3.898 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.930.000 kr.2020-01-07 · 6 år siden
Udbudspris implicerer12.4% pa
FMV implicerer10.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2 værelses lejlighed med altan og rummeligt badeværelse
2 værelses lejlighed med altan og byudsigtMidt på Amager venter en indbydende og velformet 2 værelses lejlighed i en klassisk ejendom fra 1936. Du bor højt med et behageligt kik til byens puls, og ejendommen fremstår harmonisk med varme teglsten, grønne altaner og tidstypisk arkitektur. Lejligheden er gennemtænkt indrettet med et samlet opholdsrum, hvor køkken og stue flyder naturligt sammen med god plads til madlavning, spisebord og sofa. De gennemgående trægulve og velvalgte materialer skaber