← Tilbage til on-market
Aksel Møllers Have 26, 1. tv
2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg
Udbudspris
5.195.000 kr.
85.164 kr/m²
Vores estimat
5.281.319 kr.
86.579 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.7 %
+86.319 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.0 %
Comp-engineP10 65.757 · median 78.635 · P90 88.048 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1946)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.7% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -8%!α +1.0%✓KBH-klassiker 1946✓Sol 90✓1. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.579 kr/m² × 61 m² = 5.281.319 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
61 m²
Værelser
2
Byggeår
1946
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
22d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.180 kr./år
Alpha
1.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.281.319 kr.
86.579 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
85.705 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.364.820 kr.
87.948 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 85.164 | 5.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.579 | 5.281.319 kr. | +1.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.757 | 4.011.186 kr. | -22.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.635 | 4.796.707 kr. | -7.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 123 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.048 | 5.370.945 kr. | +3.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.131 | 1.350.000 kr. | -74.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.3%
α (alpha)1.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år117.540 kr.
Salgspris5.281.319 kr.
Profit (1 års hold)170.839 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.1%
α (alpha)1.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år163.656 kr.
Salgspris5.492.572 kr.
Profit (1 års hold)428.208 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)1.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år215.622 kr.
Salgspris6.062.954 kr.
Profit (1 års hold)1.050.557 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år153.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)199.836 kr.
− Ejerudgifter/år-36.180 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.540 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)163.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)215.622 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.281.319 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread53.299 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha1.0%
Mægler
kr/m² (udbud)85.164 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-11normal
3.950.000 kr.64.754 kr./m²
2024-08-06normal
3.995.000 kr.65.492 kr./m²
2018-05-09normal
2.225.000 kr.36.475 kr./m²
2017-03-13other
1.856.000 kr.30.426 kr./m²
2006-06-29normal
2.299.000 kr.37.689 kr./m²
2001-05-29normal
1.080.000 kr.17.705 kr./m²
1998-08-25normal
725.000 kr.11.885 kr./m²
1992-09-03normal
505.000 kr.8.279 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.950.000 kr.2024-11-11 · 2 år siden
Udbudspris implicerer14.7% pa
FMV implicerer15.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot istandsat toværelses med Invita-køkken og altan i Godthåbs Have
Rene linjer og lækkert design skaber indbydende rammer i denne skønne toværelses lejlighed i Aksel Møllers Have. Lejligheden er gennemgribende istandsat inden for de seneste par år med blandt andet flotte gulve i chevronmønster, et stilrent Invita-køkken og elegante New Yorker-døre mellem stuen og soveværelset. Hertil kommer en altan med formiddagssol og udsigt over pladsen samt en beliggenhed med metroen, parken og Godthåbsvejs livlige fortovscaféer lige ved hånden. Velkommen til!Du kommer til