iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mjølnerparken 46, 1. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.495.000 kr.
72.978 kr/m²
Vores estimat
6.078.385 kr.
68.296 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.4 %
-416.615 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.0 %
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·102 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.0% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1987✗α -7.0%✓Sol 92✓1. sal✓89 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.296 kr/m² × 89 m² = 6.078.385 kr.
Mjølnerparken 46, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
89 m²
Værelser
3
Byggeår
1987
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
102d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.320 kr./år
Alpha
-7.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.078.385 kr.
68.296 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
73.436 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.176.397 kr.
69.398 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris72.9786.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.2966.078.385 kr.-6.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.9%
α (alpha)-7.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år136.920 kr.
Salgspris6.078.385 kr.
Profit (1 års hold)-320.515 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.0%
α (alpha)-7.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år194.592 kr.
Salgspris6.321.520 kr.
Profit (1 års hold)-19.708 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.7%
α (alpha)-7.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år253.348 kr.
Salgspris6.977.986 kr.
Profit (1 års hold)695.514 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (89) × 12 mdr
= Langtidsleje/år192.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)249.912 kr.
− Ejerudgifter/år-55.320 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.920 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)194.592 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.348 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.078.385 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-457.435 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-7.0%

Mægler

kr/m² (udbud)72.978 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig 3V med køkkenalrum og altan

Her får du en rummelig ejerlejlighed på 89 kvadratmeter, placeret i et nyere boligområde med et godt og lyst miljø. Lejligheden er beliggende i en veldrevet ejendom omgivet af gode fællesarealer og med nem adgang til både byliv og grønne områder. Fra første skridt mærker du den åbne atmosfære i den lyse stue, der sammen med køkkenet udgør lejlighedens hjerte. Indretningen byder på 3 værelser, hvoraf to fungerer som separate soveværelser, mens det tredje er det store køkkenalrum. Den åbne planløs