Udbudspris
8.700.000 kr.
96.667 kr/m²
Vores estimat
7.741.236 kr.
86.014 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.0 %
-958.764 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.6 %
Comp-engineP10 77.877 · median 88.190 · P90 99.216 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1887)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -11.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -11.6%!Comps usikre (8)✓4. sal✓Sol 95✓Klassisk 1887✓90 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.014 kr/m² × 90 m² = 7.741.236 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1887
Udbudspris
8.700.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.432 kr./år
Alpha
-11.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.741.236 kr.
86.014 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.754.050 kr.
97.267 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.847.867 kr.
87.199 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 96.667 | 8.700.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.014 | 7.741.236 kr. | -11.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.877 | 7.008.935 kr. | -19.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 88.190 | 7.937.140 kr. | -8.8 % | 8 comps inden for 500 m, median 319 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 99.216 | 8.929.485 kr. | +2.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.778 | 2.050.000 kr. | -76.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.8%
α (alpha)-11.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-9.8%
Gross rental/år155.568 kr.
Salgspris7.741.236 kr.
Profit (1 års hold)-857.246 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.1%
α (alpha)-11.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-5.1%
Gross rental/år220.368 kr.
Salgspris8.050.885 kr.
Profit (1 års hold)-482.797 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.4%
α (alpha)-11.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast6.4%
Gross rental/år279.337 kr.
Salgspris8.886.939 kr.
Profit (1 års hold)412.226 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)280.800 kr.
− Ejerudgifter/år-60.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)155.568 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.368 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.337 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.700.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.700.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.700.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+52.200 kr.
= Tx-omkostning54.050 kr.
+ Tilbudspris8.700.000 kr.
= Total investeret8.754.050 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.741.236 kr.
− Investeret-8.754.050 kr.
= Spread-1.012.814 kr.
÷ Investeret÷ 8.754.050 kr.
= Alpha-11.6%
Mægler
kr/m² (udbud)96.667 kr.
Mægler&LIVING Østerbro | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-03-10family
1.950.000 kr.21.667 kr./m²
2010-02-10normal
2.695.000 kr.29.944 kr./m²
2001-10-01normal
1.664.774 kr.18.497 kr./m²
1994-11-14normal
476.000 kr.5.289 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.695.000 kr.2010-02-10 · 16 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer6.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
90 M² ØVERST MELLEM BOPA PLADS OG ØSTERFÆLLED TORV
Mellem Bopa Plads og Østerfælled Torv finder du Viborggade 13 – midt i en del af Østerbro, hvor hverdagen leves mellem lokale caféer, restauranter, specialbutikker og grønne åndehuller. Her har du det meste inden for få minutters gang, samtidig med at Viborggade giver dig en roligere base at vende hjem til.Lejligheden ligger øverst i en klassisk Østerbroejendom og byder på 90 m² fordelt over tre gode værelser. De smukke plankegulve følger dig gennem hjemmet og understreger den klassiske stemning