← Tilbage til on-market
Grønningen 7, 6. th
1270 København K · other · Bjørn & Byskov København & Frederiksberg
Udbudspris
10.998.000 kr.
88.694 kr/m²
Vores estimat
11.148.661 kr.
89.909 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.4 %
+150.661 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 92.347 · median 92.347 · P90 97.112 kr/m²2 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 16.5% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗124 m² for stor!Comps usikre (2)!α +0.7%✓6. sal✓KBH-klassiker 1939✓Stand 9/10✓Sol 100✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 89.909 kr/m² × 124 m² = 11.148.661 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
124 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
10.998.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.536 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.148.661 kr.
89.909 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.065.838 kr.
89.241 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.326.675 kr.
91.344 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.694 | 10.998.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.909 | 11.148.661 kr. | +1.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 92.347 | 11.451.020 kr. | +4.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.347 | 11.451.020 kr. | +4.1 % | 2 comps inden for 1 km, median 577 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 97.112 | 12.041.867 kr. | +9.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.613 | 3.300.000 kr. | -70.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år247.824 kr.
Salgspris11.148.661 kr.
Profit (1 års hold)330.647 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.9%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år346.032 kr.
Salgspris11.594.607 kr.
Profit (1 års hold)874.801 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.9%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast17.9%
Gross rental/år264.910 kr.
Salgspris12.798.663 kr.
Profit (1 års hold)1.997.734 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (124) × 12 mdr
= Langtidsleje/år327.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)425.568 kr.
− Ejerudgifter/år-79.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)247.824 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)346.032 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)264.910 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris10.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.998.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)10.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+65.988 kr.
= Tx-omkostning67.838 kr.
+ Tilbudspris10.998.000 kr.
= Total investeret11.065.838 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.148.661 kr.
− Investeret-11.065.838 kr.
= Spread82.823 kr.
÷ Investeret÷ 11.065.838 kr.
= Alpha0.7%
Mægler
kr/m² (udbud)88.694 kr.
MæglerBjørn & Byskov København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-06-22normal
8.100.000 kr.65.323 kr./m²
2020-11-03normal
7.250.000 kr.58.468 kr./m²
2006-06-18normal
5.350.000 kr.43.145 kr./m²
2005-02-18normal
4.000.000 kr.32.258 kr./m²
2003-02-22normal
2.700.000 kr.21.774 kr./m²
1999-06-18normal
2.045.000 kr.16.492 kr./m²
1996-09-20normal
900.000 kr.7.258 kr./m²
1995-06-26auction
720.000 kr.5.806 kr./m²
1992-05-04normal
925.000 kr.7.460 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
8.100.000 kr.2024-06-22 · 2 år siden
Udbudspris implicerer16.5% pa
FMV implicerer17.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Det runde. Det særlige
Det runde. Det særlige. Ikke alle kvadratmeter er firkantede. Nogle er runde, svungne og formet af en tid, hvor arkitektur var kunst.Midt på en af Københavns mest eftertragtede og eksklusive adresser – dér hvor Grønningen møder Churchillparkens grønne åndehul og Kastellets historiske voldanlæg – ligger en af byens mest ikoniske ejendomme. Folk kalder den kærligt for Champagnehuset, opkaldt efter de karakteristiske, runde vinduer, der spejler sig i byens puls, som boblede de lystigt af liv. Oppe