iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Pilestræde 55, 3. th

1112 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.950.000 kr.
84.756 kr/m²
Vores estimat
7.081.358 kr.
86.358 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.9 %
+131.358 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.3 %
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
  • ·Seller CAGR 17.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!α +1.3%✓Stand 8/10✓Sol 100✓3. sal✓82 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.358 kr/m² × 82 m² = 7.081.358 kr.
Pilestræde 55, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.950.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.328 kr./år
Alpha
1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.081.358 kr.
86.358 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.993.550 kr.
85.287 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.193.499 kr.
87.726 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris84.7566.950.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM86.3587.081.358 kr.+1.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.0002.050.000 kr.-70.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år157.152 kr.
Salgspris7.081.358 kr.
Profit (1 års hold)244.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år222.096 kr.
Salgspris7.364.612 kr.
Profit (1 års hold)593.158 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
22.3%
α (alpha)1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.2%
= Total afkast22.3%
Gross rental/år434.276 kr.
Salgspris8.129.399 kr.
Profit (1 års hold)1.570.125 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.424 kr.
− Ejerudgifter/år-59.328 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)222.096 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)434.276 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.950.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.950.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.950.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.700 kr.
= Tx-omkostning43.550 kr.
+ Tilbudspris6.950.000 kr.
= Total investeret6.993.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.081.358 kr.
− Investeret-6.993.550 kr.
= Spread87.808 kr.
÷ Investeret÷ 6.993.550 kr.
= Alpha1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)84.756 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-26normal
5.895.000 kr.71.890 kr./m²
2001-01-31normal
1.500.000 kr.18.293 kr./m²
1992-05-04normal
800.000 kr.9.756 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.895.000 kr.2025-08-26 · 1 år siden
Udbudspris implicerer17.9% pa
FMV implicerer20.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Attraktiv lejlighed midt i K med elevator og tagterrasse

Attraktiv lejlighed midt i Indre By med skønt køkken-alrum og nyrenoveret tagterrasseVelkommen til Pilestræde 55, 3. th. – en attraktiv og veldisponeret lejlighed med en central beliggenhed midt i hjertet af København. Her får I en bolig, hvor en funktionel planløsning, gode opholdsrum og adgang til en skøn, nyrenoveret tagterrasse går hånd i hånd med byens mange muligheder lige uden for døren. Ejendommen har desuden elevator, som sikrer nem og bekvem adgang til lejligheden på 3. sal.Lejligheden