Udbudspris
6.195.000 kr.
76.481 kr/m²
Vores estimat
5.788.345 kr.
71.461 kr/m²
Udbudt over estimat
-6.6 %
-406.655 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.1 %
Comp-engineP10 65.506 · median 69.821 · P90 81.467 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
44/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·87 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -7.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -7.1%!Comps usikre (8)✓Sol 100✓3. sal✓81 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.461 kr/m² × 81 m² = 5.788.345 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
87d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.652 kr./år
Alpha
-7.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.788.345 kr.
71.461 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
76.963 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.872.568 kr.
72.501 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.481 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.461 | 5.788.345 kr. | -6.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.506 | 5.305.995 kr. | -14.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 69.821 | 5.655.501 kr. | -8.7 % | 8 comps samme postnummer, median 982 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 81.467 | 6.598.792 kr. | +6.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.136 | 1.550.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.2%
α (alpha)-7.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år121.308 kr.
Salgspris5.788.345 kr.
Profit (1 års hold)-324.367 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-7.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år173.796 kr.
Salgspris6.019.879 kr.
Profit (1 års hold)-40.345 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.7%
α (alpha)-7.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast11.7%
Gross rental/år255.016 kr.
Salgspris6.645.020 kr.
Profit (1 års hold)666.016 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år174.960 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.448 kr.
− Ejerudgifter/år-53.652 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)121.308 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.796 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.016 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.788.345 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-445.675 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-7.1%
Mægler
kr/m² (udbud)76.481 kr.
MæglerNybolig Søborg - Dyssegård
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2004-07-07normal
1.525.000 kr.18.827 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.525.000 kr.2004-07-07 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.6% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt 3-værelses lejlighed på 81 m² med altan på Nørrebro
Lysfyldt 3-værelses lejlighed på 81 m² med altan på Nørrebro Velkommen til Sigynsgade 48, 3. tv. – en lys og indbydende 3-værelses ejerlejlighed på 81 m² med en attraktiv beliggenhed på Nørrebro.Lejligheden byder på en rigtig god og funktionel planløsning med en lys stue, stilrent køkken og to gode værelser, som giver fleksible indretningsmuligheder. Velegnet delelejlighed hvor der er både plads til soveværelse, børneværelse, hjemmekontor eller gæsteværelse alt efter behov.De flotte trægulve og