Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr/m²
Vores estimat
7.098.132 kr.
92.184 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.5 %
+103.132 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.8 %
Comp-engineP10 77.683 · median 91.379 · P90 102.865 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 27.8% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +0.8%✓4. sal✓Sol 90✓Klassisk 1885✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 92.184 kr/m² × 77 m² = 7.098.132 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
19d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.824 kr./år
Alpha
0.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.098.132 kr.
92.184 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.153.716 kr.
92.905 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.844 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 92.184 | 7.098.132 kr. | +1.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.683 | 5.981.605 kr. | -14.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.379 | 7.036.181 kr. | +0.6 % | 8 comps inden for 1 km, median 312 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.865 | 7.920.586 kr. | +13.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.078 | 1.700.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år100.356 kr.
Salgspris7.098.132 kr.
Profit (1 års hold)159.668 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.0%
α (alpha)0.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år154.410 kr.
Salgspris7.382.057 kr.
Profit (1 års hold)497.647 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)0.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år266.468 kr.
Salgspris8.148.656 kr.
Profit (1 års hold)1.376.304 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-79.824 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.356 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.410 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)266.468 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.098.132 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread59.312 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha0.8%
Mægler
kr/m² (udbud)90.844 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-20normal
5.475.000 kr.71.104 kr./m²
2020-11-05normal
4.300.000 kr.55.844 kr./m²
2012-11-27normal
1.200.000 kr.15.584 kr./m²
2011-10-02normal
1.200.000 kr.15.584 kr./m²
2008-04-08normal
1.874.000 kr.24.338 kr./m²
2006-11-02normal
3.000.000 kr.38.961 kr./m²
2002-07-10normal
1.525.000 kr.19.805 kr./m²
2000-06-28normal
949.930 kr.12.337 kr./m²
1999-10-18normal
755.000 kr.9.805 kr./m²
1994-11-24normal
400.000 kr.5.195 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.475.000 kr.2025-03-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer27.8% pa
FMV implicerer29.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3-værelses lejlighed øverst i ejendommen med stor solrig altan.
På Brorsonsgade 2, 4. tv. finder I denne indbydende lejlighed, der ligger øverst i ejendommen på grænsen mellem Vesterbro og Frederiksberg. Her får I en skøn kombination af klassisk københavnercharme, en attraktiv planløsning og ikke mindst en stor altan, hvor udelivet kan nydes højt over gårdmiljøet.Lejligheden byder på et lyst og funktionelt køkken med gode arbejdsflader og opbevaringsmuligheder. I naturlig forbindelse hermed finder I spiseafdelingen, som danner en hyggelig ramme om både hverd