← Tilbage til on-market
Brorsonsgade 2, 4. tv
1624 København V · danbolig · danbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Udbudspris
7.245.000 kr.
94.091 kr/m²
Vores estimat
7.441.185 kr.
96.639 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.7 %
+196.185 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.1 %
Comp-engineP10 77.683 · median 91.379 · P90 102.865 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·41 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 32.3% pa — aggressiv
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.1%✓4. sal✓Sol 90✓Klassisk 1885✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.639 kr/m² × 77 m² = 7.441.185 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
7.245.000 kr.
Dage på markedet
41d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.604 kr./år
Alpha
2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.441.185 kr.
96.639 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.290.320 kr.
94.679 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.511.840 kr.
97.556 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 94.091 | 7.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.639 | 7.441.185 kr. | +2.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.683 | 5.981.605 kr. | -17.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.379 | 7.036.181 kr. | -2.9 % | 8 comps inden for 1 km, median 312 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 102.865 | 7.920.586 kr. | +9.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.078 | 1.700.000 kr. | -76.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.7%
α (alpha)2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år117.576 kr.
Salgspris7.441.185 kr.
Profit (1 års hold)268.441 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.4%
α (alpha)2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast8.4%
Gross rental/år171.630 kr.
Salgspris7.738.832 kr.
Profit (1 års hold)620.142 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.8%
α (alpha)2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast20.8%
Gross rental/år283.688 kr.
Salgspris8.542.480 kr.
Profit (1 års hold)1.535.849 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år180.180 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)234.234 kr.
− Ejerudgifter/år-62.604 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.576 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.630 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)283.688 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.470 kr.
= Tx-omkostning45.320 kr.
+ Tilbudspris7.245.000 kr.
= Total investeret7.290.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.441.185 kr.
− Investeret-7.290.320 kr.
= Spread150.865 kr.
÷ Investeret÷ 7.290.320 kr.
= Alpha2.1%
Mægler
kr/m² (udbud)94.091 kr.
Mæglerdanbolig Vesterbro & Carlsberg Byen
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-03-20normal
5.475.000 kr.71.104 kr./m²
2020-11-05normal
4.300.000 kr.55.844 kr./m²
2012-11-27normal
1.200.000 kr.15.584 kr./m²
2011-10-02normal
1.200.000 kr.15.584 kr./m²
2008-04-08normal
1.874.000 kr.24.338 kr./m²
2006-11-02normal
3.000.000 kr.38.961 kr./m²
2002-07-10normal
1.525.000 kr.19.805 kr./m²
2000-06-28normal
949.930 kr.12.337 kr./m²
1999-10-18normal
755.000 kr.9.805 kr./m²
1994-11-24normal
400.000 kr.5.195 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.475.000 kr.2025-03-20 · 1 år siden
Udbudspris implicerer32.3% pa
FMV implicerer35.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lys lejlighed med stor altan i smørhullet mellem Frederiksberg og Vesterbro
Indflytningsklar lys lejlighed med stor altan i smørhullet mellem Frederiksberg og VesterbroPå Brorsonsgade 2 udbydes denne indflytningsklare lejlighed på 77 m², som kombinerer en attraktiv beliggenhed med en god planløsning og en stor hjørnealtan direkte fra køkkenet.Lejligheden ligger på 4. sal øverst i ejendommen, og rummer to lyse og store stuer samt et godt værelse. Planløsningen gør boligen oplagt til både parret der ønsker god plads, men kan også nemt bruges som delelejlighed. Det nye køk