← Tilbage til on-market
Lavendelstræde 17A, 1. th
1462 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗115 m² for stor!α +0.1%✓Sol 73✓Klassisk 1799✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.009 kr/m² × 115 m² = 8.051.001 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
1799
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
46d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.728 kr./år
Alpha
0.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.051.001 kr.
70.009 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
69.955 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.235.609 kr.
71.614 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.995.000 kr.
69.522 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.051.001 kr.
70.009 kr./m²
+0.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.850.000 kr.
24.783 kr./m²
-64.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.0%
α (alpha)0.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år235.872 kr.
Salgspris8.051.001 kr.
Profit (1 års hold)242.053 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)0.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år326.952 kr.
Salgspris8.614.571 kr.
Profit (1 års hold)896.703 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)0.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år347.568 kr.
Salgspris9.242.549 kr.
Profit (1 års hold)1.545.297 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år303.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)394.680 kr.
− Ejerudgifter/år-67.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)235.872 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)326.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.568 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.051.001 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread6.181 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha0.1%
Mægler
kr/m² (udbud)69.522 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-02-15normal
4.195.000 kr.36.478 kr./m²
2013-09-17normal
3.400.000 kr.29.565 kr./m²
2010-09-17normal
3.750.000 kr.32.609 kr./m²
2008-02-22normal
3.900.000 kr.33.913 kr./m²
2005-03-05normal
3.125.000 kr.27.174 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.195.000 kr.2019-02-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed i indre by med skøn altan
Midt i det historiske Indre By, med Rådhustårnet som markant nabo og Rådhuspladsen lige udenfor døren, udbydes denne særdeles flotte ejerlejlighed. Her bor du omgivet af de karakteristiske, farverige ejendomme og hyggelige sidegader, der giver området sin særlige atmosfære. Indenfor venter en indbydende og veldisponeret bolig med mulighed for at etablere et ekstra værelse i forlængelse af spiseområdet, hvis behovet opstår. De to værelser er regulære og lette at indrette med både dobbeltseng og g