iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lavendelstræde 17A, 1. th

1462 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
69.522 kr/m²
Vores estimat
7.624.724 kr.
66.302 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.6 %
-370.276 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.2 %
Comp-engineP10 63.767 · median 70.148 · P90 82.087 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·106 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.2% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -5.2%✗115 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 73✓Klassisk 1799✓1. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 66.302 kr/m² × 115 m² = 7.624.724 kr.
Lavendelstræde 17A, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
1799
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
106d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 67.728 kr./år
Alpha
-5.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.624.724 kr.
66.302 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
69.955 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.811.875 kr.
67.929 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.5227.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM66.3027.624.724 kr.-4.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1063.7677.333.242 kr.-8.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median70.1488.067.059 kr.+0.9 %8 comps inden for 1 km, median 415 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9082.0879.439.948 kr.+18.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering24.7832.850.000 kr.-64.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.3%
α (alpha)-5.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år235.872 kr.
Salgspris7.624.724 kr.
Profit (1 års hold)-184.224 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.8%
α (alpha)-5.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år326.952 kr.
Salgspris7.929.713 kr.
Profit (1 års hold)211.845 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-5.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år347.568 kr.
Salgspris8.753.183 kr.
Profit (1 års hold)1.055.931 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år303.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)394.680 kr.
− Ejerudgifter/år-67.728 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)235.872 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)326.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)347.568 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.624.724 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-420.096 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-5.2%

Mægler

kr/m² (udbud)69.522 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-02-15normal
4.195.000 kr.36.478 kr./m²
2013-09-17normal
3.400.000 kr.29.565 kr./m²
2010-09-17normal
3.750.000 kr.32.609 kr./m²
2008-02-22normal
3.900.000 kr.33.913 kr./m²
2005-03-05normal
3.125.000 kr.27.174 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.195.000 kr.2019-02-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer8.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed i indre by med skøn altan

Midt i det historiske Indre By, med Rådhustårnet som markant nabo og Rådhuspladsen lige udenfor døren, udbydes denne særdeles flotte ejerlejlighed. Her bor du omgivet af de karakteristiske, farverige ejendomme og hyggelige sidegader, der giver området sin særlige atmosfære. Indenfor venter en indbydende og veldisponeret bolig med mulighed for at etablere et ekstra værelse i forlængelse af spiseområdet, hvis behovet opstår. De to værelser er regulære og lette at indrette med både dobbeltseng og g