iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mjølnerparken 64, 1. tv

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.195.000 kr.
73.750 kr/m²
Vores estimat
5.920.556 kr.
70.483 kr/m²
Udbudt over estimat
-4.4 %
-274.444 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.0 %
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -5.0% — over markedet
  • ·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 3 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1987✗α -5.0%✓1. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.483 kr/m² × 84 m² = 5.920.556 kr.
Mjølnerparken 64, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1987
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.584 kr./år
Alpha
-5.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.920.556 kr.
70.483 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
74.215 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.011.493 kr.
71.565 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.7506.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.4835.920.556 kr.-4.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-5.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år128.856 kr.
Salgspris5.920.556 kr.
Profit (1 års hold)-184.608 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.9%
α (alpha)-5.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast1.9%
Gross rental/år183.288 kr.
Salgspris6.157.378 kr.
Profit (1 års hold)106.646 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-5.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år256.084 kr.
Salgspris6.796.798 kr.
Profit (1 års hold)818.862 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-52.584 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.856 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.288 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.084 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.920.556 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-313.464 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-5.0%

Mægler

kr/m² (udbud)73.750 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Treværelses med sydvendt altan mod grøn gård

Lys og renoveret treværelses ejerlejlighed med altan på Nørrebro På København N venter denne renoverede ejerlejlighed på 84 kvadratmeter, som fordeler sig over tre veldisponerede værelser. Boligen i ejendommen fra 1987 fremstår helt indflytningsklar efter en grundig opdatering i 2024. Planløsningen er fri for spildplads, og de lyse trægulve skaber sammen med de hvide vægge en luftig ramme. Opholdsstuen modtager et markant lysindfald fra det store vinduesparti, hvor en gladdør åbner op mod udendø