iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Mjølnerparken 40, 2. th

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.195.000 kr.
73.750 kr/m²
Vores estimat
6.568.061 kr.
78.191 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.0 %
+373.061 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.4 %
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 5.4% i sweet spot (5-20%)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·61 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Beton 1987✓α +5.4%✓Sol 95✓2. sal✓84 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 78.191 kr/m² × 84 m² = 6.568.061 kr.
Mjølnerparken 40, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
1987
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
61d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.692 kr./år
Alpha
5.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.568.061 kr.
78.191 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
74.215 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.655.029 kr.
79.227 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.7506.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM78.1916.568.061 kr.+6.0 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.4%
α (alpha)5.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år128.748 kr.
Salgspris6.568.061 kr.
Profit (1 års hold)462.789 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.3%
α (alpha)5.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast12.3%
Gross rental/år183.180 kr.
Salgspris6.830.783 kr.
Profit (1 års hold)779.943 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.3%
α (alpha)5.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast24.3%
Gross rental/år255.976 kr.
Salgspris7.540.134 kr.
Profit (1 års hold)1.562.090 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år181.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)235.872 kr.
− Ejerudgifter/år-52.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.748 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)183.180 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.976 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.568.061 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread334.041 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha5.4%

Mægler

kr/m² (udbud)73.750 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig 3V med stor vestvendt altan

Her får du en rummelig ejerlejlighed på 84 kvadratmeter, placeret i et nyere boligområde med et godt og lyst miljø. Lejligheden er beliggende i en veldrevet ejendom omgivet af gode fællesarealer og med nem adgang til både byliv og grønne områder. Fra første skridt mærker du den åbne atmosfære i den lyse stue, der sammen med altanen udgør lejlighedens hjerte. Indretningen byder på 3 værelser, hvoraf to fungerer som separate soveværelser, mens det tredje er den store stue. Køkkenet er lyst og åben