Kildevældsgade 83B, 1. th

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view

Udbudspris

6.995.000 kr.

82.294 kr/m²

Vores estimat

6.995.000 kr.

82.294 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

43/ 100

D — speculative

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness12/20

Bydel15/15

Market signals3/15

Positive signaler

·Tier-A bydel (oesterbro)

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1990) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1990✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 100✓1. sal✓85 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

85 m²

Værelser

Byggeår

1990

Udbudspris

6.995.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.683 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 90.516 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.995.000 kr.

82.294 kr./m² · fallback

Investeret

7.038.820 kr.

82.810 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

7.064.249 kr.

83.109 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	82.294	6.995.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	82.294	6.995.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	23.529	2.000.000 kr.	-71.4 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.0%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.6%

= Total afkast1.0%

Gross rental/år113.484 kr.

Salgspris6.995.000 kr.

Profit (1 års hold)69.664 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

5.9%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.5%

= Total afkast5.9%

Gross rental/år174.684 kr.

Salgspris7.274.800 kr.

Profit (1 års hold)410.664 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

17.7%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.5%

= Total afkast17.7%

Gross rental/år249.253 kr.

Salgspris8.030.260 kr.

Profit (1 års hold)1.240.693 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år479.093 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-71.864 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.

= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (85) × 12 mdr

= Langtidsleje/år204.000 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)265.200 kr.

− Ejerudgifter/år-90.516 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)113.484 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)174.684 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.253 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+41.970 kr.

= Tx-omkostning43.820 kr.

+ Tilbudspris6.995.000 kr.

= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.

− Investeret-7.038.820 kr.

= Spread-43.820 kr.

÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)82.294 kr.

Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn

Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2020-10-02normal

3.750.000 kr.44.118 kr./m²

2015-03-24normal

3.400.000 kr.40.000 kr./m²

2013-03-14normal

2.395.000 kr.28.176 kr./m²

2005-06-30other

1.550.597 kr.18.242 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

3.750.000 kr.2020-10-02 · 6 år siden

Udbudspris implicerer10.9% pa

FMV implicerer10.9% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stilren 3-værelses lejlighed, med fællesfaciliteter ud over det sædvanlige

Et dyp i poolen, en tur i saunaen eller træning tæt på hoveddøren. På Kildevældsgade 83 B, 1. th., får I adgang til fællesfaciliteter, der giver hverdagen lidt ekstra. Selve lejligheden byder på 85 velindrettede m² med tre værelser, klassiske stavparketgulve og en bred altan.Lejlighedens stue giver god plads til både spisebord og et indbydende sofaarrangement. Her kan I samle gæster til middag uden at skulle gå på kompromis med pladsen. Den brede altanen forbinder det ene værelse med stuen, og g