iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Aksel Møllers Have 4, 1. th

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.995.000 kr.
75.886 kr/m²
Vores estimat
6.482.876 kr.
82.062 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.1 %
+487.876 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 7.5 %
Comp-engineP10 68.469 · median 77.036 · P90 90.850 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
93/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 7.5% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 7.1% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·102 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +2%✓α +7.5%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 87✓1. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.062 kr/m² × 79 m² = 6.482.876 kr.
Aksel Møllers Have 4, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1943
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
102d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.484 kr./år
Alpha
7.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.482.876 kr.
82.062 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
76.365 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.593.064 kr.
83.457 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris75.8865.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.0626.482.876 kr.+8.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1068.4695.409.017 kr.-9.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median77.0366.085.861 kr.+1.5 %8 comps inden for 500 m, median 137 m væk · high confidence
Comp-engine · P9090.8507.177.159 kr.+19.7 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering22.1521.750.000 kr.-70.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.0%
α (alpha)7.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast10.0%
Gross rental/år151.596 kr.
Salgspris6.482.876 kr.
Profit (1 års hold)601.652 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.0%
α (alpha)7.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år211.320 kr.
Salgspris6.742.191 kr.
Profit (1 års hold)920.691 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.5%
α (alpha)7.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast27.5%
Gross rental/år316.008 kr.
Salgspris7.442.342 kr.
Profit (1 års hold)1.725.530 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-47.484 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.008 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.482.876 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread450.056 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha7.5%

Mægler

kr/m² (udbud)75.886 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-04-12normal
4.550.000 kr.57.595 kr./m²
2017-02-02normal
3.200.000 kr.40.506 kr./m²
2013-12-04normal
2.429.000 kr.30.747 kr./m²
2009-11-05normal
1.725.000 kr.21.835 kr./m²
1999-04-26normal
894.000 kr.11.316 kr./m²
1998-10-21normal
888.000 kr.11.241 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.550.000 kr.2022-04-12 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.1% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Nydelig og velindrettet 3V med altan midt i Svømmehalskvarteret

Svømmehal, metro, fitnesscenter og caféliv - det er blot et udpluk af de goder, du har ved hånden med adresse på Aksel Møllers Have 4. Placeret lige ved metroen i bydelens ikoniske otte etager høje ejendom, bor du i et både historisk og super solidt byggeri. Lejligheden fremstår nydelig fra ende til anden, og indretningen er også svær at klage over. Og så får du tilmed en dejlig altan mod øst, hvor du kan nyde morgenkaffen i solen og kigge direkte ud på trækronerne på pladsen nedenfor - velkomme