← Tilbage til on-market
Aksel Møllers Have 4, 1. th
2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg
Udbudspris
6.495.000 kr.
82.215 kr/m²
Vores estimat
6.677.451 kr.
84.525 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.8 %
+182.451 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.2 %
Comp-engineP10 68.469 · median 77.036 · P90 90.850 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1943)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·42 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +2.2%✓KBH-klassiker 1943✓Sol 87✓1. sal✓79 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 84.525 kr/m² × 79 m² = 6.677.451 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1943
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
42d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.484 kr./år
Alpha
2.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.677.451 kr.
84.525 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
82.732 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.786.478 kr.
85.905 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.215 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 84.525 | 6.677.451 kr. | +2.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.469 | 5.409.017 kr. | -16.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.036 | 6.085.861 kr. | -6.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 137 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 90.850 | 7.177.159 kr. | +10.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.152 | 1.750.000 kr. | -73.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.5%
α (alpha)2.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år151.596 kr.
Salgspris6.677.451 kr.
Profit (1 års hold)293.227 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)2.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år211.320 kr.
Salgspris6.944.549 kr.
Profit (1 års hold)620.049 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.8%
α (alpha)2.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast21.8%
Gross rental/år316.008 kr.
Salgspris7.665.714 kr.
Profit (1 års hold)1.445.902 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år199.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)258.804 kr.
− Ejerudgifter/år-47.484 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.596 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)316.008 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.677.451 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread141.631 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha2.2%
Mægler
kr/m² (udbud)82.215 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-04-12normal
4.550.000 kr.57.595 kr./m²
2017-02-02normal
3.200.000 kr.40.506 kr./m²
2013-12-04normal
2.429.000 kr.30.747 kr./m²
2009-11-05normal
1.725.000 kr.21.835 kr./m²
1999-04-26normal
894.000 kr.11.316 kr./m²
1998-10-21normal
888.000 kr.11.241 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.550.000 kr.2022-04-12 · 4 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Nydelig og velindrettet 3V med altan midt i Svømmehalskvarteret
Svømmehal, metro, fitnesscenter og caféliv - det er blot et udpluk af de goder, du har ved hånden med adresse på Aksel Møllers Have 4. Placeret lige ved metroen i bydelens ikoniske otte etager høje ejendom, bor du i et både historisk og super solidt byggeri. Lejligheden fremstår nydelig fra ende til anden, og indretningen er også svær at klage over. Og så får du tilmed en dejlig altan mod øst, hvor du kan nyde morgenkaffen i solen og kigge direkte ud på trækronerne på pladsen nedenfor - velkomme