iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Dagmarsgade 19, 1. 213

2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV

Åbn pitch-view
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 30.1% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
2 · ! 2 · 2
Beton 1974α -0.6%!Ingen AVM!Sol 521. sal59 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Dagmarsgade 19, 1. 213

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
37d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.200 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
74.492 kr./m² · fallback
Investeret
4.423.220 kr.
74.970 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.438.757 kr.
75.233 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.395.000 kr.
74.492 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.395.000 kr.
74.492 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
16.271 kr./m²
-78.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år72.240 kr.
Salgspris4.395.000 kr.
Profit (1 års hold)44.020 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år110.472 kr.
Salgspris4.702.650 kr.
Profit (1 års hold)389.902 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år157.638 kr.
Salgspris5.045.460 kr.
Profit (1 års hold)779.878 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.440 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.672 kr.
− Ejerudgifter/år-55.200 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)72.240 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.472 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)157.638 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.395.000 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread-28.220 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.492 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-01-14normal
2.595.000 kr.43.983 kr./m²
2018-10-17family
816.000 kr.13.831 kr./m²
2018-03-27normal
2.180.000 kr.36.949 kr./m²
2018-01-03family
1.000.000 kr.16.949 kr./m²
2012-01-27normal
922.500 kr.15.636 kr./m²
2007-09-30normal
1.100.000 kr.18.644 kr./m²
2000-11-07normal
636.600 kr.10.790 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.595.000 kr.2024-01-14 · 2 år siden
Udbudspris implicerer30.1% pa
FMV implicerer30.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 2-værelses lejlighed med altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Lejligheden: Med denne lejlighed får I et lyst og indbydende hjem på 1. sal. Når man træder ind, mødes man af en rummelig entré med god plads til jakker og sko. Herfra er der adgang til det lyse soveværelse, hvor det store vindue giver et dejligt lysindfald og skaber en behagelig atmosfære. Fortsætter man videre ind i lejligheden, finder man badeværelset, som er nyere renoveret med væghængt toilet og separat bruseniche. Til sidst åbner lejlighedens hjerte sig til det store køkken-alrum og stue i ét, hvor der er god plads til både spisebord og sofa. Herfra er der udgang til en sydvestvendt altan, der strækker sig i hele lejlighedens bredde og giver mulighed for at nyde solen det meste af dagen Ejendommen: Ejendommen er opført i 1974 og huser en solid og veldrevet forening med en sund økonomi. Her får du adgang til alle de praktiske faciliteter, man kan ønske sig – herunder elevator, fællesvaskeri, cykelkæder, kælderrum og et hyggeligt fælles gårdmiljø. Der er desuden dørtelefon og mulighed for at leje parkeringsplads i kælderen. Området: Dagmarsgade er en rolig sidegade til Nørrebrogade, hvor du bor 3 min til fods fra det populære Stefansgade-kvarter med hyggelige caféer, restauranter og små specialbutikker. Her er et helt særligt lokalt miljø med masser af liv – men stadig fred og ro, når du kommer hjem. Elsker du grønne omgivelser, ligger både Nørrebroparken og Assistens Kirkegård få minutters gang væk, og metroen ved Nørrebro Runddel kan nås på omkring 7 minutter til fods. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk