Dagmarsgade 19, 1. 213
2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·97 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
- ·Seller CAGR 30.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.492 | 4.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.492 | 4.395.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 59.752 | 3.525.389 kr. | -19.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.198 | 4.023.671 kr. | -8.4 % | 8 comps same_road_250m, median 40 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 80.624 | 4.756.845 kr. | +8.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.271 | 960.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Stor 2-værelses lejlighed med altan
Lejligheden: Med denne lejlighed får I et lyst og indbydende hjem på 1. sal. Når man træder ind, mødes man af en rummelig entré med god plads til jakker og sko. Herfra er der adgang til det lyse soveværelse, hvor det store vindue giver et dejligt lysindfald og skaber en behagelig atmosfære. Fortsætter man videre ind i lejligheden, finder man badeværelset, som er nyere renoveret med væghængt toilet og separat bruseniche. Til sidst åbner lejlighedens hjerte sig til det store køkken-alrum og stue i ét, hvor der er god plads til både spisebord og sofa. Herfra er der udgang til en sydvestvendt altan, der strækker sig i hele lejlighedens bredde og giver mulighed for at nyde solen det meste af dagen Ejendommen: Ejendommen er opført i 1974 og huser en solid og veldrevet forening med en sund økonomi. Her får du adgang til alle de praktiske faciliteter, man kan ønske sig – herunder elevator, fællesvaskeri, cykelkæder, kælderrum og et hyggeligt fælles gårdmiljø. Der er desuden dørtelefon og mulighed for at leje parkeringsplads i kælderen. Området: Dagmarsgade er en rolig sidegade til Nørrebrogade, hvor du bor 3 min til fods fra det populære Stefansgade-kvarter med hyggelige caféer, restauranter og små specialbutikker. Her er et helt særligt lokalt miljø med masser af liv – men stadig fred og ro, når du kommer hjem. Elsker du grønne omgivelser, ligger både Nørrebroparken og Assistens Kirkegård få minutters gang væk, og metroen ved Nørrebro Runddel kan nås på omkring 7 minutter til fods. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk