← Tilbage til on-market
Stoltenbergsgade 5, 2. tv
1576 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads
Udbudspris
7.750.000 kr.
84.239 kr/m²
Vores estimat
8.287.756 kr.
90.084 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.9 %
+537.756 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.3 %
Comp-engineP10 73.583 · median 78.190 · P90 88.727 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
86/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.3% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2004)
- ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·65 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (8)✓α +6.3%✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2004✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.084 kr/m² × 92 m² = 8.287.756 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
7.750.000 kr.
Dage på markedet
65d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.544 kr./år
Alpha
6.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.287.756 kr.
90.084 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.798.350 kr.
84.765 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.379.366 kr.
91.080 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.239 | 7.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.084 | 8.287.756 kr. | +6.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.583 | 6.769.616 kr. | -12.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.190 | 7.193.509 kr. | -7.2 % | 8 comps inden for 1 km, median 790 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.727 | 8.162.851 kr. | +5.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.543 | 2.350.000 kr. | -69.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.1%
α (alpha)6.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast8.1%
Gross rental/år143.736 kr.
Salgspris8.287.756 kr.
Profit (1 års hold)633.142 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.9%
α (alpha)6.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år208.320 kr.
Salgspris8.619.266 kr.
Profit (1 års hold)1.029.236 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.6%
α (alpha)6.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast24.6%
Gross rental/år274.748 kr.
Salgspris9.514.344 kr.
Profit (1 års hold)1.990.742 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-71.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.748 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.500 kr.
= Tx-omkostning48.350 kr.
+ Tilbudspris7.750.000 kr.
= Total investeret7.798.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.287.756 kr.
− Investeret-7.798.350 kr.
= Spread489.406 kr.
÷ Investeret÷ 7.798.350 kr.
= Alpha6.3%
Mægler
kr/m² (udbud)84.239 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-29normal
4.740.000 kr.51.522 kr./m²
2012-06-27normal
3.298.000 kr.35.848 kr./m²
2006-09-25normal
3.600.000 kr.39.130 kr./m²
2006-09-25normal
3.600.000 kr.39.130 kr./m²
2003-05-27normal
2.281.221 kr.24.796 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.740.000 kr.2019-10-29 · 7 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Central storbylejlighed med to altaner og udsigt til byen
Nu kan du erhverve dig denne rummelige treværelses ejerlejlighed med en særdeles central beliggenhed, hvor Ny Carlsberg Glyptotek, Tivoli og byens mange kulturtilbud ligger lige i nærheden. Her får du en bolig, der kombinerer en god planløsning med to altaner og en beliggenhed midt mellem Indre By og Vesterbro. Indenfor venter to reelle værelser samt et indbydende køkken alrum med et klassisk, lyst køkken, hvor alle hvidevarer er integreret. Herfra er der direkte adgang til den sydøstvendte alta