iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stoltenbergsgade 5, 2. tv

1576 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
8.495.000 kr.
92.337 kr/m²
Vores estimat
8.215.124 kr.
89.295 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.3 %
-279.876 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.9 %
Comp-engineP10 73.583 · median 78.190 · P90 88.727 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2004)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.9%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓Bygget 2004✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 89.295 kr/m² × 92 m² = 8.215.124 kr.
Stoltenbergsgade 5, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
2004
Udbudspris
8.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.544 kr./år
Alpha
-3.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.215.124 kr.
89.295 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.547.820 kr.
92.911 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.307.167 kr.
90.295 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.3378.495.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM89.2958.215.124 kr.-3.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1073.5836.769.616 kr.-20.3 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median78.1907.193.509 kr.-15.3 %8 comps inden for 1 km, median 790 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9088.7278.162.851 kr.-3.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.5432.350.000 kr.-72.3 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.2%
α (alpha)-3.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år143.736 kr.
Salgspris8.215.124 kr.
Profit (1 års hold)-188.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.5%
α (alpha)-3.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år208.320 kr.
Salgspris8.543.729 kr.
Profit (1 års hold)204.229 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.1%
α (alpha)-3.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast14.1%
Gross rental/år274.748 kr.
Salgspris9.430.962 kr.
Profit (1 års hold)1.157.890 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år215.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)279.864 kr.
− Ejerudgifter/år-71.544 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)208.320 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)274.748 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+50.970 kr.
= Tx-omkostning52.820 kr.
+ Tilbudspris8.495.000 kr.
= Total investeret8.547.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.215.124 kr.
− Investeret-8.547.820 kr.
= Spread-332.696 kr.
÷ Investeret÷ 8.547.820 kr.
= Alpha-3.9%

Mægler

kr/m² (udbud)92.337 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-10-29normal
4.740.000 kr.51.522 kr./m²
2012-06-27normal
3.298.000 kr.35.848 kr./m²
2006-09-25normal
3.600.000 kr.39.130 kr./m²
2006-09-25normal
3.600.000 kr.39.130 kr./m²
2003-05-27normal
2.281.221 kr.24.796 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.740.000 kr.2019-10-29 · 7 år siden
Udbudspris implicerer8.7% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Central storbylejlighed med to altaner og udsigt til byen

Nu kan du erhverve dig denne rummelige treværelses ejerlejlighed med en særdeles central beliggenhed, hvor Ny Carlsberg Glyptotek, Tivoli og byens mange kulturtilbud ligger lige i nærheden. Her får du en bolig, der kombinerer en god planløsning med to altaner og en beliggenhed midt mellem Indre By og Vesterbro. Indenfor venter to reelle værelser samt et indbydende køkken alrum med et klassisk, lyst køkken, hvor alle hvidevarer er integreret. Herfra er der direkte adgang til den sydøstvendte alta