iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Kastrupvej 69, 5. tv

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.195.000 kr.
67.979 kr/m²
Vores estimat
3.195.000 kr.
67.979 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.7 %
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.7%!Ingen AVM✓5. sal✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Kastrupvej 69, 5. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
3.195.000 kr.
Dage på markedet
12d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.244 kr./år
Alpha
-0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.195.000 kr.
67.979 kr./m² · fallback
Investeret
3.216.020 kr.
68.426 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.228.416 kr.
68.690 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris67.9793.195.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM67.9793.195.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.936890.000 kr.-72.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år54.636 kr.
Salgspris3.195.000 kr.
Profit (1 års hold)33.616 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år83.400 kr.
Salgspris3.322.800 kr.
Profit (1 års hold)190.180 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.8%
α (alpha)-0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast19.8%
Gross rental/år182.484 kr.
Salgspris3.667.860 kr.
Profit (1 års hold)634.324 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år95.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.
− Ejerudgifter/år-41.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)83.400 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.484 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+19.170 kr.
= Tx-omkostning21.020 kr.
+ Tilbudspris3.195.000 kr.
= Total investeret3.216.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.195.000 kr.
− Investeret-3.216.020 kr.
= Spread-21.020 kr.
÷ Investeret÷ 3.216.020 kr.
= Alpha-0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)67.979 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-01-20normal
1.895.000 kr.40.319 kr./m²
2005-07-07normal
970.000 kr.20.638 kr./m²
2002-10-09normal
722.899 kr.15.381 kr./m²
1994-11-08normal
248.000 kr.5.277 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 890.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2021-01-20 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

2-værelses lejlighed højt i ejendommen med udsigt over byens tage på Amager

På Kastrupvej 69, 5. tv i København S får du en stemningsfuld og veldisponeret 1-værelses lejlighed højt i ejendommen, hvor udsigten over byens tage og det grønne nærmiljø skaber en særlig atmosfære. De klassiske københavnerbygninger og trækroner breder sig foran dig og giver fornemmelsen af at bo oven over byens puls, mens hverdagens bekvemmeligheder ligger lige uden for opgangen. Ejendommen er en traditionel bebyggelse fra 1900 med et harmonisk udtryk, der understøtter den hyggelige bystemning