iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålborggade 28, 5. th

2100 København Ø · home · home Østerbro

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
94.554 kr/m²
Vores estimat
4.917.628 kr.
87.815 kr/m²
Udbudt over estimat
-7.1 %
-377.372 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -7.7 %
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1893)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.7%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1893✓56 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 87.815 kr/m² × 56 m² = 4.917.628 kr.
Ålborggade 28, 5. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
56 m²
Værelser
2
Byggeår
1893
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.900 kr./år
Alpha
-7.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.917.628 kr.
87.815 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
95.154 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.971.449 kr.
88.776 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris94.5545.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM87.8154.917.628 kr.-7.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.2141.300.000 kr.-75.4 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.1%
α (alpha)-7.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år85.500 kr.
Salgspris4.917.628 kr.
Profit (1 års hold)-325.492 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.4%
α (alpha)-7.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år125.820 kr.
Salgspris5.114.333 kr.
Profit (1 års hold)-88.467 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-7.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.5%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år186.153 kr.
Salgspris5.645.437 kr.
Profit (1 års hold)502.970 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (56) × 12 mdr
= Langtidsleje/år134.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)174.720 kr.
− Ejerudgifter/år-48.900 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)85.500 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)125.820 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)186.153 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.917.628 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-410.992 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-7.7%

Mægler

kr/m² (udbud)94.554 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2009-05-12normal
1.100.000 kr.19.643 kr./m²
2004-06-03normal
1.230.000 kr.21.964 kr./m²
2004-01-01family
748.000 kr.13.357 kr./m²
1997-12-22normal
517.000 kr.9.232 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.100.000 kr.2009-05-12 · 17 år siden
Udbudspris implicerer9.7% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed på attraktive Ålborggade - tæt på Bopa Plads

Velkommen til en skøn og indflytningsklar lejlighed, der ligger øverst i ejendommen på attraktive Ålborggade. Her får du en bolig med en god planløsning, et dejligt lysindfald og ikke mindst en lækker altan, der naturligt forlænger boligens opholdsrum.Boligens hjerte er den rummelige stue, som ligger i åben forbindelse med køkkenet og giver god plads til både spisebord og sofaarrangement. Det moderne køkken er praktisk indrettet og ligger i direkte forlængelse af stuen, så hverdagen får en natur