Tycho Brahes Allé 7, 3. th

2300 København S · home · home Amager

Åbn pitch-view

Udbudspris

3.495.000 kr.

74.362 kr/m²

Vores estimat

3.495.000 kr.

74.362 kr/m²

Udbudt under estimat

+0.0 %

+0 kr. i potentiale

α efter købsomkostninger: -0.6 %

Top-pick score

50/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel5/15

Market signals10/15

Positive signaler

·Klassisk pre-krigs (byggeår 1907)
·Best afkast 20% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 1

✗α -0.6%!Ingen AVM✓KBH-klassiker 1907✓Sol 90✓3. sal

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Amager

kvm

47 m²

Værelser

Byggeår

1907

Udbudspris

3.495.000 kr.

Dage på markedet

Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.150 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 170

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 33.204 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

3.495.000 kr.

74.362 kr./m² · fallback

Investeret

3.517.820 kr.

74.847 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

3.534.618 kr.

75.205 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kilde	kr/m²	I alt	vs udbud	Grundlag
Udbudspris	74.362	3.495.000 kr.	–	Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM	74.362	3.495.000 kr.	+0.0 %	listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10	–	–	–	lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median	–	–	–	ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90	–	–	–	høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps	–	–	–	henter…
Resight — bred median	–	–	–	henter…
Offentlig vurdering	18.085	850.000 kr.	-75.7 %	SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.1%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.8%

= Total afkast1.1%

Gross rental/år62.676 kr.

Salgspris3.495.000 kr.

Profit (1 års hold)39.856 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

6.0%

α (alpha)-0.6%

β (4% beta)4.0%

cf-yield2.6%

= Total afkast6.0%

Gross rental/år91.440 kr.

Salgspris3.634.800 kr.

Profit (1 års hold)208.420 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

19.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield5.4%

= Total afkast19.6%

Gross rental/år190.524 kr.

Salgspris4.012.260 kr.

Profit (1 års hold)684.964 kr.

MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år327.405 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-49.111 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.

= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr

× kvm (47) × 12 mdr

= Langtidsleje/år95.880 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)124.644 kr.

− Ejerudgifter/år-33.204 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)62.676 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)91.440 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.524 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+20.970 kr.

= Tx-omkostning22.820 kr.

+ Tilbudspris3.495.000 kr.

= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.495.000 kr.

− Investeret-3.517.820 kr.

= Spread-22.820 kr.

÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)74.362 kr.

Mæglerhome Amager

Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2019-05-06normal

1.750.000 kr.37.234 kr./m²

2013-04-18normal

1.010.000 kr.21.489 kr./m²

2004-11-03family

595.000 kr.12.660 kr./m²

1998-09-10normal

412.400 kr.8.774 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

1.750.000 kr.2019-05-06 · 7 år siden

Udbudspris implicerer10.4% pa

FMV implicerer10.4% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Detaljerig 2V’er på sidegade til Amagerbrogade

LejlighedenIndstil boligjagten på en rolig sidegade til Amagerbrogade, hvor det alligevel tydeligt mærkes, at storbyen summer på bedste vis. Alene eller sammen med en partner flytter du ind i en klassisk toværelses lejlighed, der nyder godt af flere fine detaljer.Boligens 47 kvadratmeter er udnyttet til UG: Fordelingsentréen er samlingspunktet, og herfra går turen rundt til brusebadeværelset, det tidløse køkken med god skabsplads, soveværelset mod det køligere nord, og endelig den store, sydvend