iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Malttorvet 20, 2. mf

1799 København V · other · EjendomsmæglerKompagniet

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.395.000 kr.
93.511 kr/m²
Vores estimat
4.692.207 kr.
99.834 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.8 %
+297.207 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 6.1 %
Comp-engineP10 94.566 · median 97.834 · P90 102.689 kr/m²5 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingfew_selected_comps
Top-pick score
95/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet25/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 6.1% i sweet spot (5-20%)
  • ·Moderne (byggeår 2021)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Seller CAGR 7.5% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 27% — realistisk
Red flags
  • Ingen red flags identificeret

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (5)✓α +6.1%✓Sol 100✓Nybyg 2021✓2. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.834 kr/m² × 47 m² = 4.692.207 kr.
Malttorvet 20, 2. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
47 m²
Værelser
2
Byggeår
2021
Udbudspris
4.395.000 kr.
Dage på markedet
96d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 27.504 kr./år
Alpha
6.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.692.207 kr.
99.834 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.423.220 kr.
94.111 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.744.367 kr.
100.944 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris93.5114.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.8344.692.207 kr.+6.8 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1094.5664.444.579 kr.+1.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median97.8344.598.203 kr.+4.6 %5 comps inden for 500 m, median 197 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P90102.6894.826.398 kr.+9.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.9%
α (alpha)6.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast7.9%
Gross rental/år82.476 kr.
Salgspris4.692.207 kr.
Profit (1 års hold)351.463 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.7%
α (alpha)6.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år115.470 kr.
Salgspris4.879.895 kr.
Profit (1 års hold)572.145 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.6%
α (alpha)6.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.7%
= Total afkast26.6%
Gross rental/år252.053 kr.
Salgspris5.386.654 kr.
Profit (1 års hold)1.215.487 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (47) × 12 mdr
= Langtidsleje/år109.980 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)142.974 kr.
− Ejerudgifter/år-27.504 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.476 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.470 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.053 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.370 kr.
= Tx-omkostning28.220 kr.
+ Tilbudspris4.395.000 kr.
= Total investeret4.423.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.692.207 kr.
− Investeret-4.423.220 kr.
= Spread268.987 kr.
÷ Investeret÷ 4.423.220 kr.
= Alpha6.1%

Mægler

kr/m² (udbud)93.511 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-03-01normal
3.295.000 kr.70.106 kr./m²
2021-07-14normal
3.295.000 kr.70.106 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.295.000 kr.2022-03-01 · 4 år siden
Udbudspris implicerer7.5% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

0Solrig altan, skøn udsigt og en eftertragtet placering i Carlsberg ByenPå en af Carlsberg Byens skønneste og mest rolige placeringer finder I denne indbydende 2-værelses lejlighed på 47 m². En veldisponeret bolig, hvor moderne komfort, en gennemtænkt planløsning og en stor, solrig altan går hånd i hånd med en fantastisk udsigt over både den nye og den historiske del af Carlsberg Byen.Lejlighedens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum, som ligger i direkte forbindelse med stuen. Her s