Udbudspris
5.395.000 kr.
77.071 kr/m²
Vores estimat
5.523.631 kr.
78.909 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.4 %
+128.631 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 55.537 · median 73.624 · P90 82.422 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurdering
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·95 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)!α +1.7%✓5. sal✓Sol 100✓70 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.909 kr/m² × 70 m² = 5.523.631 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
95d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.124 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.523.631 kr.
78.909 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
77.560 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.620.335 kr.
80.290 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 77.071 | 5.395.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 78.909 | 5.523.631 kr. | +2.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.537 | 3.887.598 kr. | -27.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.624 | 5.153.702 kr. | -4.5 % | 8 comps samme postnummer, median 823 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 82.422 | 5.769.566 kr. | +6.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.429 | 1.500.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.2%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.2%
Gross rental/år132.276 kr.
Salgspris5.523.631 kr.
Profit (1 års hold)226.687 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.2%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast9.2%
Gross rental/år185.196 kr.
Salgspris5.744.576 kr.
Profit (1 års hold)500.552 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.4%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast20.4%
Gross rental/år207.678 kr.
Salgspris6.341.128 kr.
Profit (1 års hold)1.119.587 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-44.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.196 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)207.678 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.523.631 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread94.411 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)77.071 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-01normal
3.490.000 kr.49.857 kr./m²
2017-11-30family
891.500 kr.12.736 kr./m²
2015-02-10normal
2.150.000 kr.30.714 kr./m²
2009-06-04normal
1.500.000 kr.21.429 kr./m²
2008-08-19normal
1.850.000 kr.26.429 kr./m²
2004-05-13normal
1.370.000 kr.19.571 kr./m²
2001-11-20normal
1.175.000 kr.16.786 kr./m²
1996-02-27normal
581.541 kr.8.308 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.490.000 kr.2021-03-01 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig studieegnet lejlighed med mulighed for indretning af et ekstra soveværelse
Ti minutters gang fra Frederiksberg Have, dér ligger en velholdt toværelses lejlighed klar til nye beboere. Her får I elevator lige til døren og en skøn altan med sol hele eftermiddagen. Med sine 70 kvm og delevenlige planløsning er lejligheden desuden oplagt for mange; for singlen, parret eller de købeklare forældre. Alle fra det unge par til den modne solist kan få et godt hjem her, centralt på Frederiksberg. Ejendommen blev opført i 1969, og I skal med elevatoren op til 5. sal. Lejlighedens