Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·35 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -5.7%✓5. sal✓Sol 100✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.236 kr/m² × 70 m² = 5.406.487 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1969
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
35d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.124 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.406.487 kr.
77.236 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
81.872 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.503.890 kr.
78.627 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.695.000 kr.
81.357 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.406.487 kr.
77.236 kr./m²
-5.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
21.429 kr./m²
-73.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.4%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.4%
Gross rental/år132.276 kr.
Salgspris5.406.487 kr.
Profit (1 års hold)-192.257 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.6%
α (alpha)-5.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år185.196 kr.
Salgspris5.784.941 kr.
Profit (1 års hold)239.117 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år207.678 kr.
Salgspris6.206.647 kr.
Profit (1 års hold)683.305 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år176.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)229.320 kr.
− Ejerudgifter/år-44.124 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)132.276 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.196 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)207.678 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.406.487 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-324.533 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)81.357 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-01normal
3.490.000 kr.49.857 kr./m²
2017-11-30family
891.500 kr.12.736 kr./m²
2015-02-10normal
2.150.000 kr.30.714 kr./m²
2009-06-04normal
1.500.000 kr.21.429 kr./m²
2008-08-19normal
1.850.000 kr.26.429 kr./m²
2004-05-13normal
1.370.000 kr.19.571 kr./m²
2001-11-20normal
1.175.000 kr.16.786 kr./m²
1996-02-27normal
581.541 kr.8.308 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.490.000 kr.2021-03-01 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.3% pa
FMV implicerer9.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig studieegnet lejlighed med mulighed for indretning af et ekstra soveværelse
Ti minutters gang fra Frederiksberg Have, dér ligger en velholdt toværelses lejlighed klar til nye beboere. Her får I elevator lige til døren og en skøn altan med sol hele eftermiddagen. Med sine 70 kvm og delevenlige planløsning er lejligheden desuden oplagt for mange; for singlen, parret eller de købeklare forældre. Alle fra det unge par til den modne solist kan få et godt hjem her, centralt på Frederiksberg. Ejendommen blev opført i 1969, og I skal med elevatoren op til 5. sal. Lejlighedens